O Banco Central Americano (FED) subiu a taxa básica de juros americanas para conter a pressão inflacionária. Taxas de juros mais altas tendem a “esfriar” a economia e reduzir os preço médio dos diversos produtos e serviços. A medida também encarece o crédito imobiliário, o que poderia trazer o super aquecido mercado imobiliário da Flórida para níveis mais equilibrados. Não parece ter surtido efeito! A demanda altíssima por moradias no “Sunshine State” mantem os preços dos imóveis nas alturas e a tendência de alta permanece.
Não só a demanda por novas residências está alta, mas o inventário existente de casas disponíveis para venda continua muito baixo. Também não há grandes previsões de novos imóveis entrando no mercado, já que há escassez de terras para construção. Mesmo os projetos já existentes carecem de um período longo para serem entregues, desde a aprovação nos órgãos competentes até a construção e entrega das chaves. A situação é ainda agravada pela falta de mão-de-obra e materiais.
A região central da Flórida e a cidade de Miami também está se tornando cada vez mais atraentes para empresas de tecnologia. A Flórida está se tornando o novo Silicon Valley. O estado oferece um ambiente tributário atraente em comparação com a maioria dos outros estados dos EUA (isenção de imposto de renda estadual). Ao mesmo tempo, a Califórnia foi criticada por sua burocracia excessiva e altos impostos. Com isso, o “Sunshine State” passa a ser vista como o novo Eldorado das empresas de tecnologia.
Aumento das taxas de juros não desestimulará mercado
Após dois anos caindo a níveis abaixo dos 3%, as taxas de juros voltaram a subir para conter principalmente a inflação galopante dos EUA. As taxas haviam sido reduzidas para estimular a economia americana em tempos de pandemia.
Juros mais altos significam hipotecas (mortgages) mais caras, o que deve desestimular a compra de novos imóveis trazendo o mercado para níveis mais equilibrados. Hoje uma casa quando colocada à venda na região de Orlando demora, em média, cerca de 30 dias para ser vendida. O normal seria um período médio de 6 meses. A situação ficou tão crítica que uma mesma casa residencial chega a receber 6 ofertas em um verdadeiro leilão, apelidado no mercado de “Bidding War”.
Ocorre que, mesmo com as taxas de juros altas, especialistas entendem que o mercado permanecerá aquecido. Compradores vindos de outros estados como Nova York e Califórnia tem poder aquisitivo para fazer ofertas “cash”, ou seja, à vista. Não optam pelo financiamento. O preço médio de um imóvel nestes estados é consideravelmente mais alto do que na Flórida. Não é difícil para um californiano ou novaiorquino fazer uma oferta maior do que o preço anunciado do imóvel na Flórida.
Investidores internacionais, principalmente os latino americanos, já enfrentam juros maiores em seus países de origem. Para este público, uma taxa de 5% ou 6% ao ano ainda é muito baixa.
É melhor comprar ou alugar em cenário de inflação e juros altos?
O preço médio do aluguel subiu mais do que o custo de financiamento na Flórida, o que torna a compra mais atrativa do que o aluguel.
Não seria surpresa entender os motivos que levaram o preço médio do aluguel subir tanto. Em um mercado onde os preços de compra dos imóveis explodiu em mais de 20% (2021), os imóveis passaram a ficar inacessíveis para uma grande parte do público local. Alugar, para muitos, é a única opção. A maior demanda jogou o preço médio do aluguel para cima.
Do lado dos investidores, o aluguel não é uma opção. A compra de um imóvel em Orlando ou Miami é uma diversificação e dolarização do patrimônio, especialmente para os latino americanos. Em Orlando, a grande estratégia é a chamada alavancagem do investimento. Compra-se uma Vacation Home financiada e quita-se o empréstimo com a renda do próprio aluguel. O retorno esperado do aluguel supera, na maioria das vezes, o custo total do imóvel, incluindo as parcelas do financiamento e ainda geram lucro na operação.
No caso das Vacation Homes em Orlando, o investidor sequer tem o trabalho de gerir o aluguel. Tudo é feito por uma property manager (administradora). Basta designar a conta bancária que quer receber a arrecadação do aluguel. Saiba mais sobre a Gestão Total do Aluguel na Flórida.
Uma outra oportunidade é aproveitar o contexto de inflação em alta e aproveitar as taxas de juros fixas dos bancos. Desta forma, compra-se o imóvel a um custo fixo (juros fixos) e o bem comprado é automaticamente corrigido pela inflação real de mercado. Explicamos melhor no artigo: Inflação alta nos EUA gera oportunidade para investir a juros fixos.
A maioria dos bancos oferece um período de taxas fixas no início do contrato. Após o período inicial as taxas passam a ser flutuantes, porém restritas a uma banda, para proteger instituições financeiras e tomadores de empréstimo. Aproveitar o momento de inflação alta e juros ainda fixos e relativamente baixos é uma oportunidade por tempo limitado, já que o FED demonstra intenção de aumentar ainda mais o juros.
Tendências do mercado imobiliário na Flórida
Aos poucos, a expressiva demanda por casas residenciais, que cresceu muito durante a pandemia, vai migrando para os condos (apartamentos). As casas, nos últimos anos, passaram a ser vistas como uma solução melhor para períodos de confinamento. Casas amplas em regiões suburbanas, com ampla área externa, foram e continuam sendo as mais procuradas.
Contudo, é justamente neste segmento (single-family homes) que o inventário despencou. A disponibilidade baixa deve-se não só pela alta procura, que esgotou o pouco estoque já havia, mas também porque os proprietários optaram por não vender em um mercado de incertezas.
Com a baixa disponibilidade de casas residenciais no mercado, a atenção do público passou a se voltar para os apartamentos grandes, em condomínios de luxo em Miami, conhecido como o segmento de Condos.
O segmento de condos, ao contrário do segmento de single-family homes, viu seu inventário crescer e o preço médio despencar. Apartamentos não eram supostamente a melhor opção em tempos de quarentena. Este julgamento mostrou-se relativamente equivocado, já que os apartamentos em prédios de luxo em Miami são amplos e os condomínios verdadeiros mini-clubes ou mini-cidades, com infraestrutura que as casas no subúrbio dificilmente podem competir. Há ainda um outro segmento, apelidado de low-density condos, que são prédios com poucos moradores (baixa densidade demográfica) que, supostamente, oferecem menor risco de contágio.
A demanda por condos ainda é baixa, mas aumenta gradativamente. Espera-se que o mercado de condos sofra, em diferente proporção, o mesmo que o segmento de single-family homes sofreu. Se isso acontecer, os preços subirão e muito, como já estão subindo.
Esta é hoje a grande oportunidade no mercado imobiliário da Flórida: comprar apartamentos de luxo em centros como Miami e Fort Lauderdale.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre oportunides de investimento no mercado imobiliário de Orlando, Miami ou Tampa, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).