Os preços no condado de Miami-Dade, mais uma vez, atingiram um novo patamar recorde no mês passado. A alta permanece como tendência mesmo com a queda no número de propriedades vendidas. Os indicadores mostram um mercado residencial ainda desequilibrado, onde compradores tem menor poder de barganha do que vendedores.
As chamadas single-family homes, um termo americano atribuído a casas residências uni-familiares e não geminadas (entenda todos os termos e tipos de imóveis neste artigo) atingiram, no mês de abril, o preço médio de US$ 600 mil. O valor está acima dos US$ 565 mil do mesmo período do ano anterior e acima do recorde histórico de US$ 579 mil de junho de 2022.
Mercado permanece “seller”
O mercado continua “seller”, ou seja, favorável para quem quer vender o imóvel. Miami-Dade tem pouco mais de 3 meses de inventário de casas residenciais e pouco menos de 5 meses de inventário para condomínios. Um mercado equilibrado deveria ter 6 meses de inventário. Qualquer número abaixo disso reflete um mercado “seller” (vendedor) e acima, um mercado “buyer” (favorável para compradores).
Esta situação permanece mesmo após a alta dos juros americanos, o que desestimulou a demanda, já que as parcelas do financiamento (mortgage) ficam mais caras. Com isso, o inventário de imóveis a venda no mercado aumentou, porém ainda não o suficiente para deixar o ambiente equilibrado. Felizmente, a situação ja não é tão crítica como aquela percebida há dois anos, onde havia uma verdadeira guerra de propostas (Bidding War), onde uma mesma casa chegou a receber 6 propostas “cash” (à vista).
O número de casas vendidas em abril de 2023 caiu consideravelmente em Miami-Dade, para 2.222, o que representa uma queda de mais de 35% em relação aos 3.445 closings efetuados em março.
O que mantem a alta dos preços?
A alta dos juros, certamente, “esfriou” o mercado, mas afeta, especificamente, o comprador médio.
O sul da Flórida tem atraído compradores ricos de outros estados, como Nova York e Califórnia, onde o preço médio dos imóveis é consideravelmente maior. Este público, somado aos grandes investidores globais que também compram na Flórida, tem condições de fazer propostas “cash” (à vista), ou seja, sem pegar financiamento em bancos.
No sul da Flórida, mais de 40% dos negócios imobiliários em abril foram realizados sem financiamento, acima da média nacional de 28%.
O comprador médio não tem como competir com este público de alta renda vindo de outros estados ou investidores que, muitas vezes, fazem ofertas acima do valor anunciado.
Esperança..
A recente queda expressiva no número de negócios realizados em abril é um reflexo das altas taxas de juros americanos, que estão no entorno de 6,3%, percentual consideravelmente maior do que os 2,65% de 2021, quando o governo americano praticava uma política de juros baixos para estimular a economia.
É possível que os números do próximo relatório (maio) corroborem uma tendência. Se confirmar, naturalmente o inventário aumentará e os preços poderiam desacelerar.
Um outro fator é o recente projeto de lei SB 264, assinado pelo governador Ron DeSantis, limitando a compra de imóveis na Flórida para russos, chineses, norte-coreanos, sírios, iranianos, cubanos e venezuelanos.
A nova lei teria um impacto direto em comunidades inteiras dominadas por estas culturas em Miami.
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