O preço médio dos imóveis em Orlando atingiu o valor de US$ 325 mil dólares em Outubro de 2021, o que significa uma valorização de mais de 20% em relação à Outubro de 2020 (US$ 269 mil), de acordo com dados divulgados pela Orlando National Association of Realtors. Os números consolidam o mercado imobiliário de Orlando como um dos mais promissores do mundo para investimento em imóveis. E os preços não mostram tendência de queda. Ao contrário, diversos fatores sugerem que os preços permanecerão numa ascendente, não só para a região de Orlando, mas para o estado da Flórida como um todo. Neste artigo explico os principais motivos!
Se você pensa em investir na Flórida, não deixe de ler este artigo e conheça os principais fatores que continuam exercendo pressão sobre os preços dos imóveis na Flórida.
1 – Altíssima Demanda
O mercado imobiliário da Flórida vivencia uma demanda atípica. Este comportamento inédito pode ser explicado, em parte, pela pandemia. Os últimos dois anos experimentaram um crescente fluxo de pessoas de outros estados americanos em busca de moradia na Flórida.
A Flórida já era uma região procurada por americanos do norte, onde o inverno é muito rigoroso. A tendência já existe há décadas. O estado é percebido pelos americanos como um dos melhores para se aposentar, já que oferece clima agradável o ano todo e excelente qualidade de vida. Não só aposentados, mas americanos em geral, veem a Flórida como um estado mais alegre, com belas praias, clima tropical, sol a maior parte do ano e muita badalação. Não à toa a Flórida também é conhecida como “Sunshine State” (Estado Ensolarado – Estado do Sol).
A tendência, no entanto, não era tão expressiva como se mostrou nos tempos de pandemia. Muitos americanos, apesar de desejarem morar na Flórida, estavam presos em seus estados de origem por conta do trabalho. Por este motivo, o sonho de mudança para essas pessoas era algo, na maioria das vezes, condicionado à aposentadoria.
Com o advento da pandemia e a intensificação do trabalho remoto, essas pessoas decidiram passar temporadas longas na Flórida, já que poderiam exercer suas funções na modalidade de home office. Passar uma temporada na Flórida não era apenas uma forma de aproveitar as praias e clima tropical do “Sunshine Estate”, mas também uma estratégia para fugir dos grandes e congestionados centros urbanos do norte, onde os índices de contaminação estavam altíssimos, especialmente nas fases mais graves da pandemia.
O clima quente da Flórida, neste sentido, permite atividades ao ar livre. Além disso, o estado também oferece diversas regiões com baixa densidade demográfica (menor risco de contaminação).
Com isso a Flórida experimentou uma verdadeira invasão de novos moradores, chegando a receber mais de 1.000 novos residentes por dia. O fluxo continua expressivo ainda nos dias de hoje, o que impacta consideravelmente a demanda por casas residenciais no estado.
2 – Empresas passam a acompanhar seus funcionários
O longo período de trabalho remoto “forçado” acabou por mostrar que este formato de atividade funciona e, em muitos casos, funciona até melhor do que o trabalho presencial. O mundo corporativo passou a estudar modelos híbridos. Fato é que é a pandemia alterou a dinâmica corporativa deflagrando um novo jeito de trabalhar.
Com um grande número de pessoas já trabalhando de forma remota na Flórida, grande número de empresas nos EUA decidiram acompanhar seus funcionários e migrar, total ou parcialmente, suas atividades para a estado.
Migrar as operações para a Flórida também faz parte da estratégia de muitas corporações americanas, uma vez que o estado é percebido como “Business Friendly”. A Flórida, além de oferecer um ambiente fiscal amigável (não há imposto de renda no nível estadual), também é vista como um destino onde o empreendedorismo é motivado. Não há tanta burocracia e impostos como em Nova Iorque ou Califórnia.
Grandes corporações como Goldman Sachs, Grupo Disney (Califórnia), KPMG e outras já migraram ou estão migrando suas divisões para regiões no entorno de Miami e Orlando.
Este movimento coloca um grande peso do lado da demanda por imóveis residenciais e também comerciais na região. Não há indícios de que a demanda por imóveis na Flórida reverterá a tendência de alta.
3 – Juros baixos
Ainda do lado da demanda, os juros historicamente baixos dos EUA (menor taxa desde 1970), contribuem para que as pessoas aproveitem para comprar novos imóveis.
4 – Compradores de outros estados tendem a pagar mais
Compradores de estados como Califórnia e Nova Iorque estão acostumados com preços médios na faixa de US$ 1 milhão acima, valor bem maior do que o preço médio na região central da Flórida hoje, que é de US$ 325 mil.
Esta disparidade entre uma realidade e outra motiva um leilão por imóveis em um mercado já extremamente aquecido, onde “quem dá mais, leva”. Nova-iorquinos não estão muito preocupados em aumentar $ 50 mil ou $100 mil em um imóvel para realizar o sonho de morarem em uma verdadeira “mansão na Flórida”, aos olhos de quem vive em um apartamento apertado em Manhattan.
5 – Inventário baixo
Se de um lado a demanda permanece alta, do outro o inventário colabora para aumentar o desequilíbrio. A Flórida está experimentando níveis historicamente baixos de inventário, principalmente no segmento de single-family homes (casas residenciais unifamiliares).
Alguém poderia dizer. “Ok, mas é um momento pontual por conta da pandemia”. O gráfico abaixo mostra que não. O inventário de imóveis na região central da Flórida vem caindo há 10 anos.
Durante a pandemia esta tendência apenas se intensificou, mas ela já existia, o que sugere que não haverá mudança neste desequilíbrio oferta x demanda tão cedo. O preço médio dos imóveis na região, portanto, tende a permanecer valorizando.
6 – Construtoras demorarão a entregar novas unidades
Independente dos novos fatores trazidos pela pandemia, o que explica em parte a curva decrescente no inventário da Flórida, há mais de 10 anos, é o ritmo de novas construções aquém do crescimento populacional.
Desde a crise do sub-prime em 2008 as construtoras não conseguiram acompanhar a demanda. Naquela época as construtoras pausaram ou frearam seus projetos, já que o setor imobiliário entrou em colapso. Não se pode dizer que a crise pandêmica recente causou efeito igual, já que os fatores e proporções são completamente diferentes, mas o comportamento é semelhante. No início da pandemia, as construtoras também diminuíram as atividades, na incerteza do que estava por vir.
Ao contrário da crise de 2008, cujos efeitos prologaram-se por vários anos, a pandemia mostrou efeito inverso. Não demorou muito para que o mercado imobiliário começasse a se “mexer”, trocando de mãos. Este movimento acabou por impactar sobremaneira a demanda por novos imóveis, como já explicado.
As construtoras da Flórida perceberam a necessidade expressiva por novas residências e correm contra o tempo. Contudo, os projetos precisam de tempo para serem aprovados e construídos. Tudo indica que, nos próximos anos, não haverá novas residências suficientes para atender a crescente demanda, o que manteria os níveis de inventário baixos e a pressão sobre os preços dos imóveis na Flórida.
7 – Falta de material para novas construções
Além da natural demora para aprovação e construção de novas residências, as construtoras enfrentam outro problema: a falta de material. Esta não é uma situação exclusiva do mercado imobiliário. O mundo inteiro vivencia hoje falta de material (insumos e matéria-prima), nos mais diversos setores.
A indústria reduziu o ritmo de produção durante a pandemia. Ao mesmo tempo, há uma demanda reprimida que mostra toda sua força nesta fase de reabertura e redução das restrições. O pouco que é produzido é prontamente consumido, criando “gaps” na cadeia de produção.
Ainda levará um tempo para que os processos se ajustem.
8 – Atuais proprietários de casas sem estímulo para vender
No segmento de single-family homes, o mais demandado hoje na Flórida, os atuais proprietários não possuem estímulo para listar seus imóveis à venda. O motivo é simples: eles sabem que se venderem, terão dificuldades para encontrar outro.
Com a taxa de juros em níveis historicamente baixos, torna-se mais atrativo refinanciar o imóvel com parcelas menores do que vendê-la e correr o risco de não encontrar outra a preços e condições razoáveis. É melhor refinanciar e aguardar, afinal, os preços só valorizarão.
Esse comportamento contribui para manter o inventário de imóveis na Flórida em níveis baixos.
9 – Investidores acirram ainda mais a disputa por imóveis
Em um mercado já aquecido e com inventário em níveis históricos consideravelmente baixos, moradores da Flórida passaram a competir pela compra dos imóveis não somente entre eles, mas também com investidores, que apostam na continuação da valorização dos preços. Isso contribui para manter o inventário baixo e tendência de valorização dos imóveis.
Conclusão – preços continuarão subindo por um bom tempo
Os motivos listados acima, que levaram à expressiva valorização dos imóveis em Orlando não tendem a desaparecer após a pandemia. Muitos deles são tendências de mais de dez anos, que apenas se intensificaram agora. O mais importante é que os fatores trazidos pela pandemia tendem a se consolidar no mercado, como trabalho remoto e migração das empresas para a Flórida.
Nosso entendimento é que a Flórida permanecerá com um desequilíbrio entre oferta e demanda por um bom tempo. Investir no mercado imobiliário da Flórida é, neste momento, uma das melhores aplicações no contexto global.
O investidor brasileiro pode aproveitar as baixas taxas de juros americanas para comprar (30 anos para pagar), basta comprovar renda no Brasil. Para o investidor brasileiro, comprar um imóvel na Flórida significa não apenas realizar uma aplicação com retorno esperado alto, mas também atrelar parte de seu patrimônio a uma moeda forte, longe da instabilidade político-econômica brasileira.
Sobre a CAP International
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