Um dos fatores críticos para a volta ao equilíbrio pelo mercado imobiliário nos EUA é o inventário extremamente baixo, ou seja, pouquíssimos imóveis disponíveis para venda em um ambiente de forte demanda. Tamanho desequilíbrio jogou os preços dos imóveis nos EUA para níveis altíssimos, especialmente na Flórida. Aos poucos o mercado vem mostrando sinais de volta à normalidade. Alguns fatores, no entanto, permanecem como um entrave. O refinanciamento durante o período de pandemia é um deles. Entenda neste artigo o que é o refinanciamento, como ele funciona e por que o refinanciamento durante o período da pandemia afeta o funcionamento do mercado hoje.
O que é o refinanciamento de um imóvel na Flórida
Assim como no Brasil, os bancos na Flórida também oferecem a possibilidade de refinanciar o próprio imóvel. O refinanciamento funciona como um crédito imobiliário (empréstimo). No caso do financiamento, o solicitando quer comprar um imóvel. No caso do refinanciamento, o solicitante já é proprietário e pretende refinanciar o imóvel para aproveitar taxas mais baixas ou para levantar recursos, colocando o imóvel como garantia.
Por que houve alta procura por refinanciamentos durante a pandemia
Quando o advento da pandemia, no início de 2020, os proprietários que já tinham seus imóveis listados para venda resolveram tirá-los do mercado e aguardar. Afinal, em um contexto de tantas incertezas, o mais sensato é “não se mexer” e ficar em casa. O alto risco de contágio ao receber pessoas estranhas para o mostrar o imóvel também desencorajou muitos proprietários.
Com isso, o inventário de imóveis, principalmente de casas residenciais (single-family homes), despencou.
Ao mesmo tempo, o governo americano adotou políticas para estimular a economia. A mais contundente delas foi a redução drástica das taxas de juros. Os juros americanos chegaram a o nível mais baixo desde 1970.
Aqueles proprietários que antes queriam vender, mas tiveram seus planos atrapalhados pela pandemia, agora tinham mais um motivo para não colocar seus imóveis à venda. Com juros tão baixos, por que não refinanciar o imóvel e diminuir a parcela do mortgage. Houve, portanto, uma enorme procura por este produto financeiro.
Por que o refinanciamento na época crítica da pandemia impacta o mercado hoje
Seria natural que, com a gradativa volta à normalidade e com indicadores mais desestimuladores para os compradores (preços e juros mais altos), o inventário voltasse a níveis normais mais rápido. Afinal, os proprietários que antes queriam vender podem agora listar com mais tranquilidade seus imóveis. Ao mesmo tempo, a demanda deveria acalmar, já que os preços estão altos e os juros maiores.
De fato, indicadores mostram que o número de listings aumentou em maio, porém não é possível afirmar que se trata de uma tendência ou algo pontual.
Ocorre que, justamente por conta do refinanciamento feito durante a pandemia, os proprietários ficam agora desestimulados para vender o imóvel e comprar outro. Por que?
O refinanciamento, assim como o financiamento, traz taxas atreladas ao serviço, que podem custar de 2% a 5% do valor refinanciado. É como um novo closing (fechamentto).
Alguns contratos de refinanciamento também trazem cláusulas com penalidades, caso a pessoa não se atenha ao contrato por um período mínimo, que pode chegar a um ano.
Ainda, ao vender o imóvel para comprar outro, o proprietário atual precisará refinanciar o novo às taxas de mercado atuais, que já estão consideravelmente maiores do que aquelas oferecidos pelos bancos durante a pandemia.
Demanda alta e alta competição entre compradores também desestimula a venda
Outro agravante é a demanda, que permanece muito alta e cria um mercado extremamente competitivo para os compradores. Uma mesma casa chega a receber 5 a 6 ofertas em uma situação que o mercado passou a chamar de “Bidding-War”. Tamanha competitividade desestimula os proprietários a vender para comprar outro, já que a possibilidade de encontrar um novo imóvel ideal passa a ser mais difícil.
A demanda não parece mostrar sinais de perda de força na Flórida. Há um expressivo fluxo de novos moradores vindos de outros estados. A Flórida prevê receber 849 novos residentes por dia até 20026. Não há indícios de que as construtoras conseguirão abastecer o mercado com novas unidades a tempo de satisfazer toda esta demanda.
Alto potencial de valorização (oportunidade para investidores)
Por estes e outros motivos, o mercado imobiliário na Flórida tende a permanecer aquecido e com altíssimo potencial de valorização. Agora é um ótimo momento para comprar e realizar um sólido investimento em dólar.
Sobre a CAP International
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