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O preço médio do aluguel na Flórida sofreu alta surpreendente nos últimos anos e moradores locais estão acusando os novos residentes vindos de Nova York como principais responsáveis. Uma nova pesquisa divulgada pelo portal Realtor.com revelou que o aluguel na região de Miami subiu quase 60% desde março de 2020, o que configura o maior aumento de todas as áreas metropolitanas dos EUA. Mas será que os novaiorquinos são os únicos culpados?
Principal motivo: Ambiente fiscal amigável da Flórida
Os motivos para que os novaiorquinos invadam o “Sunshine State” são vários. Contudo, segundo o governador da Flórida, Ron DeSantis, o principal fator é o ambiente fiscal.
Estados do norte, como Nova York e Illinois, praticam política fiscal predatória, enquanto que a Flórida constitui um estado mais amigável neste âmbito, inclusive, com isenção de Imposto Estadual.
Segundo DeSantis, estes estados do norte não conseguirão rever suas políticas tributárias tão cedo, o que fará com que o êxodo permaneça.
Flórida recebe 849 novos residentes POR DIA!
No período mais crítico da pandemia, o estado da Flórida chegou a receber mais de 1000 (mil) novos residentes diariamente.
Enquanto a Flórida recebeu cerca de 210 mil novos moradores em 2021, a população de Nova York encolheu em 400 mil, segundo o novo censo americano.
Projeções oficiais do estado estimam ainda que o estado da Flórida receba, em média, 849 novos residentes por ano até 2026.
Novaiorquinos estão entre os principais novos moradores. Porém outros estados dos EUA também estão perdendo moradores para a Flórida.
Preços altos de compra de imóveis estimulam aluguel
Todo este fluxo de novos residentes estão em busca de moradias, o que configura uma altíssima demanda em um mercado imobiliário já desequilibrado pela pandemia.
Os níveis de inventário são os mais baixos da história. Altíssima demanda aliada a baixíssima oferta jogaram o preço médio do imóvel na Flórida para as alturas. Em 2021, na região de Orlando, o preço médio do imóvel subiu mais de 20%.
Preços altos tornam imóveis inacessíveis. Aluguel, muitas vezes, é a única opção
Os preços, para muitos residentes da Flórida, tornaram-se proibitivos para a compra, o que direciona a demanda para o aluguel, opção mais acessível.
Além disso, muitos moradores de fora, apesar de terem potencial de compra maior, também preferem alugar em um primeiro momento. “É natural que um morador de fora, que não conhece a região, prefira primeiro alugar para entender o mercado, os bairros e os tipos de residência. Num segundo momento fariam a compra”, explica Heloisa Arazi, broker e proprietária da AMG International Realty.
“Miami, principalmente, é uma área metropolitana muito diferente daquelas que conhecemos no norte do país. Aqui há muitos canais, lagos e opções frente para o mar. É importante entender o estilo de vida e onde comprar”, complementa Heloisa.
Com tanta demanda para aluguel, não haveria outra consequência senão a alta vertiginosa dos preços.
Do ponto de vista de financeiro, aluguel não compensa
Apesar de ser uma opção mais acessível, o aluguel não compensa do ponto de vista financeiro. A opção de financiar o imóvel, mesmo com juros maiores, ainda é mais vantajosa.
“Mesmo com juros maiores, o valor mensal do aluguel acaba sendo maior do que a parcela do financiamento.”, explica Carlos Barros, proprietário da CAP International, imobiliária global com sede no Brasil e voltada para o mercado da Flórida. “Além de ser uma despesa alta, o aluguel pode sempre ser reajustado pelo proprietário, que acompanhará a valorização do mercado. Os juros bancários, depois de contratado o financiamento, tem seu reajuste limitado.” orienta.
De fato, ao financiar um imóvel na Flórida, o comprador pode optar por fazer contratos a juros simples ou flutuantes. Ao optar por juros fixos, as taxas são um pouco maiores, porém trazem maior segurança ao comprador. Ao optar por juros flutuantes, o juros pode subir ao longo do contrato, porém dentro de uma banda, ou seja, é uma alta limitada pelo contrato.
Nova York não é a única culpada
Mas não é justo colocar a culpa apenas em Nova York. Como já mencionamos, outros estados dos EUA, também estão perdendo seus residentes para a Flórida. Além de estados do norte, a Califórnia também desempenha um grande papel neste fluxo de novos moradores.
O estado da Califórnia, que abriga o Vale do Silício, está perdendo profissionais empresas e profissionais da área de tecnologia para cidades como Miami e outras na região de Orlando, como Lake Nona, por exemplo.
Grandes corporações em todo o território dos EUA estão se movimentando para migrar suas divisões (parcial ou totalmente) para a Flórida, em busca do ambiente mais business-friendly do estado. O grupo Disney e o exemplo mais recente.
“Quando uma grande corporação decide migrar suas operações para a Flórida, o impacto no mercado imobiliário é assustador, pois são milhares de funcionários em busca de moradia em um curto período de tempo”, alerta Carlos Barros. “A pressão nos preços naquele momento pontual é enorme”, explica. “Outro ponto é que muitos desses funcionários trazem suas famílias, cujos membros podem ou não morar na mesma casa, multiplicando o fator de procura”, adiciona.
Oportunidade para investidores
Investidores domésticos e internacionais estão de olho no mercado imobiliário da Flórida e atuando como grandes players. Trata-se de um momento único na história da Flórida onde o desequilíbrio provocado pela pandemia traz oportunidades promissoras.
Com o aluguel a preços altíssimos e sem indicadores de queda, faz sentido financiar a compra do imóvel e alugar. Com a renda do aluguel, é possível fazer frente à parcela do financiamento. “O aluguel acompanhará a valorização dos imóveis na Flórida, que é super promissora e não mostra sinais de desaceleração, mesmo no longo prazo. Os juros, apesar de mais altos, não tendem a crescer tanto quanto a valorização do imóvel, o que torna a estratégia de alavancagem por meio de bancos interessante”, orienta Barros.
De fato, mesmo com a alta recente dos juros, o mercado imobiliário não para de valorizar, uma vez que o desequilíbrio entre oferta e demanda de imóveis é muito alto. Não há sinais de que novos imóveis entrarão tão cedo no mercado, já que um empreendimento pode demorar até 6 anos para ser entregue.
Os investidores já perceberam esta oportunidade e invadiram o mercado imobiliário da Flórida, tornando-se hoje um dos maiores concorrentes dos moradores locais e dos chamados First-Time-Homebuyers (compradores da primeira casa).
Dados mostram que mais de 20% dos imóveis vendidos na região central da Flórida no ano passado forma para investidores.
A presença dos investidores é tão grande que a Flórida recentemente bateu um novo recorde. É o estado dos EUA com o maior número de imóveis ocisosos.
“Cash” Offers
Muitos dos investidores não optam pelo financiamento e pagam em CASH (à vista), o que torna a concorrência pelo mesmo imóvel desigual, já que a maioria dos moradores e First-Time-Homebuyers optam pelo financiamento. O proprietário do imóvel tende a preferir ofertas à vista.
Dados levantados pelo Floridarealtors.org mostram que, desde o início do ano até março, houve 2.770 vendas à vista (cash) nas áreas metropolitanas de Orlando, Kissimmee e Sanford, o que representa um aumento de 30% em relação ao ano passado.
Retorno esperado no aluguel na Flórida é um dos maiores do mundo
A Florida oferece hoje uma das maiores taxas de retorno em aluguel no mundo.
Não só moradores domésticos estão migrando para a Flórida, mas estrangeiros também. Com o fim do bloqueio de fronteiras e o avanço dos nomades digitais, os EUA estão sendo procurados por pessoas do mundo todo.
O impacto também pode ser sentido no setor de Vacation Homes, que atingiu recordes de ocupação no final de 2021, especialmente na região de Orlando. A cidade de Orlando recebeu quase 60 milhões de visitantes em 2021, mesmo com as fronteiras fechadas para outros países. Espera-se que este número avance em 2022, batendo o recorde de 75 milhões visto em 2018, antes da pandemia.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre as oportunidades no mercado imobiliário da Flórida, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).