Os preços dos imóveis na Flórida não param de subir, especialmente no seguimento de single-family homes (casas residenciais unifamiliares). O aumento dos preços em todo o território dos EUA foi maior do que em meados dos anos 2000. Seria uma nova bolha similar à que presenciamos na crise do Subprime em 2006? Tudo indica que não!
O site Florida Realtors divulgou números de janeiro que mostram que o preço médio de venda de uma casa unifamiliar no condado de Pinellas, onde estão as cidades de Clearwater e St Petersburg, foi de $ 309.450 – em comparação com $ 265.000 em janeiro de 2020. O preço médio de venda no condado de Hillsborough, onde fica a cidade de Tampa, foi de $ 297.500, 11% maior do que o ano passado.
Na região de Orlando o inventário de casas residenciais caiu para o nível mais baixo em 15 anos no ano passado, enquanto os preços médios das casas aumentaram quase 10% em relação a 2019, de acordo com a Orlando Regional Realtor Association.
A região de Orlando é uma das que mais atrai novos residentes. Americanos vindos de outros estados colocaram a cidade entre as três principais dos EUA para fixar residência, ultrapassando cidades como Austin e Atlanta, ambas conhecidas pelo seu rápido crescimento populacional.
Como explicar um setor extremamente aquecido em meio a um contexto mundial de recessão por conta da pandemia? Seria uma nova bolha?
Tudo indica que não!
A principal característica de uma bolha é o comportamento especulativo do mercado, que cria uma expectativa de aumentos futuro dos preços. No mercado de single-family homes na Flórida, não é isso que está acontecendo. As pessoas estão de fato buscando casas para morar. A Flórida recebe mais de 1.000 novos residentes diariamente. Somente a cidade de Orlando, em 2020, recebeu quase 70 mil novos residentes. É natural não haver casas no mercado para todo esse público, pressionando os preços para cima. Há, portanto, fundamento econômico para o aumento dos preços e não mera especulação.
Outro fator que aponta ser este um cenário completamente diferente da grande crise do Subprime é a política de crédito. Agentes financeiros que trabalhavam no mercado na época dizem que os empréstimos naqueles tempos eram concedidos de forma extremamente irresponsável.
Carol Hasbrouck, ex-analista de crédito na época da Grande Recessão, explica um pouco sobre a conduta irresponsável de concessão de linhas de crédito. Em entrevista ao Tampa Bay Times, Carol relata que empréstimos eram aprovados até mesmo para pessoas um dia depois de decretarem falência. Havia casos em que os empréstimos eram concedidos com amortizações negativas, onde os mutuários pagariam menos do que o valor devido sobre os juros e afundariam ainda mais em dívidas todo mês.
A crise do Subprime era uma crise estrutural, relacionada aos fundamentos da economia! O que vemos hoje é um aquecimento do mercado com base em Oferta X Demanda. Simples assim! Não há inventário suficiente de casas residenciais no mercado para atender à expressiva demanda de compradores em busca deste tipo de imóvel.
Inventário baixo
Ao mesmo tempo, o inventário está baixo. Quem é proprietário de uma casa não quer vender! Muitos proprietários não querem receber pessoas desconhecidas em suas residências por receio de contágio. Além disso, sabem que se venderem terão sérias dificuldades para encontrar outra casa em um mercado com baixíssima oferta na Flórida.
E para “agravar” a situação, os juros historicamente baixos dos EUA neste momento estimulam proprietários a refinanciarem suas casas ao invés de vendê-las, em busca de parcelas de hipoteca menores. E por que não refinanciar, ao invés de vender, e aproveitar a tendência de valorização?
Moratória sobre execuções hipotecárias nos EUA é prorrogada até 30 de Junho de 2021
Há uma expectativa de que, com o despejo de milhares de americanos inadimplentes em suas hipotecas, um número expressivo de casas invadiria o mercado, trazendo algum equilíbrio. Porém essa seria uma boa notícia atrelada a outra má notícia, onde milhares de americanos perderiam suas residências passando por dificuldades, o que traria impacto negativo à economia. Ao mesmo tempo, a administração Biden prorrogou a moratória sobre execuções hipotecárias nos EUA para 30 de Junho de 2021. Portanto, essa adição de casas residenciais ao inventário do mercado não virá tão cedo.
Preços continuarão subindo
Em nossa análise, o preço médio dos imóveis na Flórida permanecerá com viés de alta. Não há inventário suficiente para a expressiva demanda de novos compradores, tanto dentro do estado da Flórida como também os chamados “Snowbirds”, compradores de estados do norte que procuram a Flórida em busca de clima agradável e maior qualidade de vida. Há um grande movimento por parte dos developers (construtoras) na Flórida comprando novas áreas para novas construções. Contudo, a disponibilidade de terras livres não é tão grande assim e os projetos demoram para serem aprovados, construídos e, finalmente, entregues.
O mercado de condomínios (prédios em grandes centros urbanos) também se beneficiará deste movimento. O preço dos chamados “condos” em Miami (apartamentos de luxo em prédios) já está aumentando, na medida que compradores em busca de single-family homes não encontram o produto no mercado e passam a desviar suas atenções para outros segmentos. Os condomínios em Miami passaram a ganhar destaque já que oferecem unidades espaçosas e infra-estrutura (amenities) que uma casa residencial não pode oferecer. Alguns condomínios são verdadeiras “mini-cidades”. Com a evolução dos protocolos de segurança relacionados à pandemia, não há como dizer que uma casa é mais segura que um apartamento. Vale destacar que muitos destes condomínios estão também localizados em áreas suburbanas ou em bairros residenciais com baixa densidade demográfica (menor risco de contágio).
Sobre a CAP International
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