Aprender com as crises passadas é fundamental para qualquer investidor, principalmente para investidores do setor imobiliário. Neste artigo explicaremos em detalhe o que foi a Grande Crise do Subprime em 2008, suas causas e consequências. Comentaremos também sobre as oportunidades que a crise criou no mercado imobiliário da Flórida, especialmente para investidores brasileiros. Hoje estamos passando por uma outra grande crise que, da mesma forma que a Crise do Subprime, está criando oportunidades no mercado da Flórida. Se você pensa em comprar imóveis em Miami, Orlando ou outra região dos EUA, leia atentamente este artigo. É em momentos de crise que surgem oportunidades. E este é um dos melhores momentos da história para se investir na Flórida.
O que é subprime?
Mas afinal o que é “subprime”?
Nos EUA, quem possui um histórico de crédito bom no mercado tem acesso à taxas de juros melhores. São as chamadas “Prime Rates”. Um cliente “Prime” geralmente paga suas contas em dia, consegue comprovar alta renda e, com isso, obtém taxas mais vantajosas junto às instituições financeiras, já que o risco de inadimplência é menor. Eram as chamadas “Prime Lending Rates” (Taxas de crédito prime).
O título “Subprime” é derivado de “Prime”. O prefixo “sub” caracteriza um título de segunda linha, oferecido a tomadores que não apresentam lastros ou garantias suficientes para honrar o financiamento. Eram os chamados Clientes “Ninja” (No Income, No Job, (and) no Assets = Sem renda, Sem emprego e Sem ativos).
A garantia passou a ser a própria residência do tomador.
Eram créditos podres!
O que foi a Crise do Subprime em 2008
A concessão de créditos subprime estava indo bem. O mercado permanecia aquecido. Os imóveis mantinham a tendência de valorização. Naquela época a taxa básica de juros dos EUA era de 1% ao ano. O acesso fácil ao crédito fez milhões de americanos se endividarem, sem a devida contrapartida para garantir adimplência.
Iniciava-se uma bolha de proporções desastrosas!
O ânimo do mercado era tamanho que um novo produto de crédito foi lançado: o financiamento da “diferença”, ou seja, do valor que o imóvel apreciou.
Tudo ia bem até que os juros nos EUA subiu, tornando as parcelas de todos estes empréstimos mais caras. Aos poucos, os tomadores de empréstimos subprime começaram a deixar de honrar as parcelas. A bolha estourou em 2007, quando milhões de famílias americanas estavam em situação de inadimplência, deflagrando a estrutura podre do sistema financeiro americano.
Como último recurso, diversos americanos colocaram suas casas à venda de forma simultânea, aumentando consideravelmente a oferta de imóveis no mercado imobiliário. O preço médio dos imóveis despencou.
Toda o projeto de créditos subprime estava baseado na premissa de que os imóveis estariam em constante valorização. A queda no preço dos imóveis foi tão forte que, em muitas situações, a dívida do tomador subprime passou a ser maior do que o valor da casa. Era mais vantajoso, portanto, entregar a casa (a garantia) à instituição que concedeu o financiamento.
Até aí você poderia concluir: “Ok, mas as financeiras ficaram com os imóveis”! Sim, é verdade. Porém esses imóveis estavam agora com valores extremamente depreciados. E há um outro fator que potencializou sobremaneira a crise financeira de 2008: A securitização dos créditos podres. Continue lendo para entender!
Transformação dos créditos subprime em derivativos
Os empréstimos subprime eram muito difíceis de serem liquidados. As financeiras estavam mais interessadas na rolagem da dívida e ganho com os juros. Não interessava ao banco credor ficar com o imóvel em caso de inadimplência. Desta forma, as instituições financeiras transformaram esses créditos de altíssimo risco em derivativos (outros títulos ou instrumentos lastreados pelo crédito podre). Esses títulos derivados foram colocados no mercado por valores até cinco vezes superiores ao valor da dívida. Alguns deles eram os CDS (Credit Default Swap) e CDO (Collateralized Debt Obligation).
Para trazer confiabilidade a esses título, agências reguladoras renomadas como Standard & Poor’s, Fitch e Moody’s, passaram a classificá-los com critério AAA, em uma atitude extremamente irresponsável e estranha.
Esses derivativos estavam espalhados por todo o mercado financeiro, compondo quotas de fundos, fazendo parte de disponíveis de seguradoras, etc. Em um momento de colapso, onde todos querem sacar o dinheiro ao mesmo tempo, deflagra-se a crise. Não havia lastro para estes títulos! Os imóveis usados em garantia, no início da cadeia, estavam com valores depreciados, abaixo do valor da dívida. Não havia como sacar o dinheiro.
O auge da crise foi evidenciado com a falência de um dos maiores bancos de investimento do mundo, o Leman Brother’s. Pessoas Física, empresas e fundos de investimento passaram a vender ações para fazer caixa. As bolsas dos EUA despencaram e geraram um efeito dominó global, atingindo economias do mundo todo.
Assim surgiu a maior crise financeira desde a Grande Depressão de 1929!
A crise que estamos vivenciando hoje é semelhante à crise financeira de 2008?
Na essência não!
A crise de hoje é uma crise pandêmica. Tende a passar com a vacinação em massa. Durante o período de pandemia os mercados sofre, obviamente. Contudo, não se trata de uma crise estrutural do sistema financeiro. Não há falta de fundamentos ou créditos podres lastreando os títulos. Tampouco há uma bolha!
A expectativa é que, com a volta da normalidade, a demanda que hoje está reprimida volte de forma agressiva e recupere o ritmo das atividades em pouco tempo.
Apesar de já termos uma luz no final do túnel, com a chegada de diversas vacinas, ainda precisamos enfrentar o desafio de vacinar o mundo inteiro em pouco tempo, tarefa um pouco difícil. Mas, ao menos, sabemos que o fim da crise está próximo.
Oportunidades no mercado da Flórida
No artigo A resiliência do mercado imobiliário na Flórida explicamos alguns motivos que mostram ser a Flórida um destino seguro para investir em tempos de turbulência. Nos anos que se seguiram à crise financeira do subprime, a Flórida passo a oferecer imóveis a preços extremamente atrativos. Naquela época, a economia no Brasil não estava tão ruim e o dólar estava abaixo de 2 reais. A Flórida passou a ser o destino preferido dos investidores brasileiros em busca de oportunidades no exterior.
Hoje, com a crise da pandemia, a situação não é diferente. Há muitos condomínios de luxo perto da praia em Miami com preços extremamente depreciados. O mesmo pode se dizer de Vacation Homes em Orlando (Casas de férias perto dos parques).
No caso de Vacation Homes em Orlando, as construtoras estão concedendo incentivos generosos para estimular as vendas. Os incentivos chegaram a ser de US$ 100 mil.
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