No artigo Encerra-se um ciclo comento sobre o fim de um período econômico do mercado imobiliário de luxo em Miami, onde o inventário de unidades nas mãos das construtoras estaria diminuindo, bem como o ritmo de novas construções. A consequência não poderia ser outra, a não ser um desequilíbrio entre oferta e demanda neste segmento específico. O relatório ISG World – MIAMI REPORT de 2020 traz números que corroboram com a tendência.
De acordo com o relatório, há no mercado imobiliário de Miami 19.404 unidades em novos condomínios. O número representa todas as unidades existentes em novas construções lançadas a partir de 2012 nas comunidades de South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbour, Bay Harbor Islands, Sunny Isles Beach, Hallandale Beach, Hollywood Beach, Aventura, North Miami Beach, Coconut Grove e Key Biscayne).
O relatório mostra que mais de 90% das novas unidades já foram vendidas (17.733), restando apenas 1.672 nas mãos das construtoras. São as chamadas “developer units”. Destas, 1.004 já estão prontas e 668 estão em construção.
O dado é relevante, uma vez que as chamadas “developer units” exercem pressão na oferta. Ao contrário das unidades já vendidas, onde os proprietários, muitas vezes famílias, tendem a permanecer nos imóveis, as “developer units” precisam ser escoadas pelas construtoras com rapidez e em quantidade.
Ao mesmo tempo que o inventário nas construtoras está baixo, não há perspectiva de grandes volumes de novas unidades entregues nos próximos anos. O ritmo de construções para condomínios de luxo em Miami, que vinha numa crescente desde de 2012, atingiu seu pico em 2014, ano em que a cidade de Miami registrou 23 lançamentos. De lá para cá os números mergulharam no gráfico, ao ponto de Miami registrar apenas 1 (um) lançamento em 2019.
Sem volume de novas construções, não há perspectiva de crescimento na oferta para os próximos anos. A pressão para baixo na oferta de novos condomínios torna-se ainda mais relevante ao considerarmos o novo período de conclusão da obra. Os novos empreendimentos demoram aproximadamente 5 a 6 anos para serem entregues, quase o dobro de tempo dos condomínios lançados em 2010 – 2012. Isso deve-se ao fato de que as novas construções em Miami prevêem torres consideravelmente maiores, com 50 a 100 andares.
Ou seja, mesmo que a maioria dos developers em Miami acelerem o ritmo de construções na cidade, as novas unidades começariam a entrar no mercado em 4 ou 6 anos.
O momento é para comprar ou vender em Miami?
Diante deste novo cenário, o mercado de condomínios em Miami, que hoje está “buyer”, ou seja, favorável para compradores, tende a mudar em breve para “equilibrado” ou “seller”. Sem a concorrência das unidades dos developers e, na ausência de um volume considerável de novas unidades, quem hoje possui um imóvel em Miami poderá se beneficiar do novo ciclo que terá início.
Por estarmos em uma fase de transição neste segmento específico de condomínios de prédios em Miami (apartamentos), onde o mercado é ainda “buyer”, o momento traz oportunidades interessantes com até 40% abaixo do valor de mercado (em relação ao valor pago pelo comprador). Em breve essas unidades não estarão mais no mercado. Os descontos generosos compensam o dólar alto. É um excelente momento para quem pensa em comprar um apartamento em Miami.
Para aqueles que querem vender, tudo indica que no médio/curto prazo o mercado mudará de “buyer” para “seller”. Agora é o momento de iniciar as preparações para venda. Desta forma, quando o novo ciclo começar, o “produto” já estará pronto, à frente da concorrência. É o momento de conversar com seu corretor na Flórida sobre a melhor estratégia, preço, criação dos anúncios, home-staging (reforma ou decoração voltada para venda), entre outras ações de exposição e divulgação. Não espere o mercado mudar para tomar as providências.
Contudo, há uma situação em que pode ser oportuno vender agora e não esperar pela transição. É o caso de brasileiros que compraram no passado, com o dólar baixo (3 reais ou menos). Nesta hipótese, vendendo agora, este comprador realizará um excelente lucro em reais, mesmo que o lucro em dólar não seja tão expressivo. Temos exemplos aqui na imobiliária de clientes que optaram por vender abaixo do valor pago em dólar e, mesmo assim, realizaram excelente lucro em reais.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida e algumas regiões de Portugal. Caso queira saber mais sobre o mercado imobiliário em Miami e Orlando, ou queira vender seu imóvel na Flórida, entre em contato agora e bata um papo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).