Os contratos de compra e venda de imóveis na Flórida seguem um padrão estabelecido pela Associação de Corretores da Flórida (Miami Association of Realtors). Ao comprar um imóvel existem alguns motivos que podem ser objeto de cancelamento do contrato de compra e venda. Veja neste artigo 6 motivos que são objetos de cancelamento de contrato.
Depósito Inicial
A não realização do depósito inicial no prazo acordado também é objeto de quebra de contrato.
Logo após a assinatura do contrato, o comprador precisa efetuar o depósito inicial em uma data específica, geralmente 3 a 5 dias da data da assinatura. Caso este depósito não seja efetuado na data contrata, o contrato é cancelado.
Esse depósito inicial deve ser feito em uma conta fiduciária (conta garantia) chamada de escrow account. Geralmente essas contas são mantidas por uma Title Company, que é uma espécie de Cartório de Registro de Imóveis. Para saber mais sobre escrow account e o papel de um Title Company, clique aqui
Inspeção
Todo comprador de imóveis na Flórida tem o direito de solicitar uma inspeção do imóvel antes de comprar. A inspeção deve ser feita por uma empresa licenciada, que investigará diversos aspectos do imóvel como: telhado, parte elétrica, encanamentos, pragas, ar condicionado central, aquecimento, interiores, entre outros itens. A inspeção é um trabalho criterioso e pode levar dias. Ao final, um relatório detalhado é apresentado ao comprador que, de posse das informações, pode decidir ou não seguir com a compra do imóvel.
O comprador tem um prazo, após a assinatura do contrato, para solicitar a inspeção. Este prazo é de, geralmente, 15 dias.
É altamente recomendável que uma empresas especializada seja contratada para a inspeção, especialmente no caso de imóveis usados. Muitos imóveis escondem problemas que mesmo os donos desconhecem.
Uma outra grande vantagem em se contratar uma empresa de inspeção é que, caso o imóvel apresente algum defeito no relatório, o comprador pode usar esta informação como argumento para pedir um desconto no preço de venda.
O valor de uma inspeção é de aproximadamente $300.
Compra do imóvel atrelada ao financiamento
Ao brasileiro é permitido financiar a compra do imóvel por meio de bancos americanos. A grande vantagem são os juros baixos americanos. Agora na pandemia, os juros nos EUA estão em se patamar histórico mais baixo desde os anos 70. Basta comprovar renda no Brasil.
Caso a compra do imóvel na Flórida esteja atrelada ao financiamento (contingente ao financiamento) e, por algum motivo, o financiamento não for aprovado pelo banco americano, então o contrato é automaticamente cancelado.
Appraisal (Avaliação do Imóvel)
A quebra de contrato também pode ser motivada por um Appraisal!
Também é direito do comprador contratar uma empresa de Appraisal certificada, que fará a avaliação do imóvel. Caso o valor de mercado estimado pela empresa seja muito menor do que o estipulado em contrato, então o comprador tem o direito de desistir da compra e cancelar o contrato.
By Laws (Estatuto Social do condomínio)
Ao assinar o contrato de compra e venda, você terá acesso aos By Laws do condomínio, que é o Estatuto Social do condomínio onde seu apartamento ou casa está localizado. Ali você poderá analisar a saúde financeira do condomínio, regras sobre aluguel, regras sobre convidados, entre outras. Muitas pessoas não dão a devida importância a esta fase do processo. As regras dos Estatutos Sociais nos condomínios da Flórida são muito rígidas.
Um problema comum ao não atentar para determinados detalhes dos By Laws é comprar um imóvel com o objetivo de obter renda com aluguel por curtas temporadas (short-term rental) e, após a compra, perceber que o imóvel restringe a prática impondo períodos mínimos de locação. A atividade de aluguel por temporada na Flórida é extremamente regulamentada. Em Miami são poucos os condomínios que permitem a atividade. No caso de casas de temporada em Orlando, há um zoneamento na cidade que define quais regiões podem ou não operar neste formato.
Lançamentos
Somente no caso de lançamentos é possível cancelar o contrato em até 15 dias depois do depósito da reserva, que geralmente é de 10% do valor do imóvel. O cancelamento pode ser feito a qualquer momento neste prazo, sem motivo específico.
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