O ano de 2020 impactou o mercado imobiliário da Flórida de uma forma inédita. A pandemia mudou o comportamento de compradores e vendedores, alterando o equilíbrio entre oferta e demanda nos diversos segmentos do mercado imobiliário. A migração de centenas de milhares de americanos de outros estados, especialmente do norte, aumentou a demanda por casas uni-familiares (single-family homes). Ao mesmo tempo, o inventário deste tipo de propriedade caiu drasticamente. Por outro lado, o mercado de condomínios de luxo em Miami passou por um ano difícil, com alto estoque e pouca demanda. No entanto, parece que o mercado está se ajustando. Gradualmente, o segmento de condomínios de luxo começa a se tornar atraente novamente.
A Flórida recebe cerca de 1.000 novos residentes diariamente. Todo esse fluxo de pessoas coloca uma pressão enorme no lado da demanda. Nesse contexto, as perspectivas são otimistas, principalmente se considerarmos que muitos dos novos residentes da Flórida optaram inicialmente por permanecer em unidades alugadas. A ideia seria saber primeiro se realmente querem morar no Sunshine State e também em que bairro ou cidade. É muito provável que muitos desses moradores que agora estão alugando tomem a decisão de comprar seu próprio imóvel, o que terá um impacto positivo no mercado imobiliário.
Esse fluxo de novos residentes permanecerá em 2021? O que as construtoras estão planejando? O que acontecerá com os preços dos segmentos de residências uni-familiares (single-family homes) e condomínios de luxo?
Neste artigo, trazemos a opinião dos sócios da CAP International sobre as perspectivas para o mercado imobiliário da Flórida em 2021.
Single Family Homes
A demanda por residências unifamiliares não parece estar diminuindo. Este tipo de propriedade em áreas suburbanas de Miami e Orlando continua a ser o favorito entre os americanos de outros estados. O estoque continua baixo, mas as incorporadoras já intensificaram suas atividades. Prova disso é o índice de confiança dos construtores, que atingiu recorde histórico.
As novas construções não vão conseguir, num primeiro momento, aliviar a pressão da procura. Demora alguns anos para que os novos projetos sejam aprovados, construídos e entregues. Nesse ínterim, espera-se que o estoque permaneça baixo e o mercado permaneça favorável para os vendedores (seller market) por um tempo.
Nossas projeções são de que o estoque permanecerá baixo por um tempo em relação a residências unifamiliares. O fluxo de pessoas de outros estados não diminuirá. Os preços de residências unifamiliares continuarão subindo.
Condomínios de luxo
Com o mercado de single-family homes aquecido e poucas casas no mercado, não haverá opção para novos compradores, que precisarão se voltar para o mercado de condomínios de prédios. Esse, aliás, é o mercado onde hoje existem as maiores oportunidades na Flórida. Com alto estoque e pouca demanda, os preços despencaram.
O apelo de um condomínio de luxo não é igual ao de uma casa residencial. A maioria dos americanos que estão fugindo de áreas congestionadas do Norte tem a ideia de que residências em comunidades suburbanas podem oferecer melhores soluções em tempos de pandemia e confinamento, como espaço amplo, quintal e piscina privativa. Acontece que muitos condomínios de luxo oferecem muito mais do que o que as residências uni-familiares. As comodidades dos condomínios de luxo em Miami são incríveis. Alguns edifícios oferecem uma piscina privativa na varanda, como a Porsche Design Tower em Sunny Isles Beach.
Gradualmente, novos compradores já estão percebendo isso. Por que não aproveitar a oportunidade hoje no mercado de condomínios de luxo e comprar apartamentos extremamente espaçosos com comodidades 5 estrelas?
Os condomínios de luxo também têm outra vantagem sobre as casas. A manutenção é mais fácil. Não é o proprietário quem cuida da piscina, do jardim ou das zonas de lazer. Tudo depende do HOA. O melhor de tudo é que você também pode encontrar condomínios em áreas suburbanas e com densidade demográfica mais baixa.
Nossas projeções são de que os preços dos condomínios de luxo em Miami estão próximos de atingir o nível mais baixo, se é que ainda não chegaram. Com a chegada da vacina para a Covid e o retorno da normalidade e a abertura das fronteiras para mercados importantes como a América Latina, a demanda por condomínios de luxo aumentará e os preços voltarão a subir em 2021. É definitivamente um mercado comprador com grandes oportunidades.
Imóveis comerciais e de escritório
Com o fluxo crescente de novos residentes vindos dos estados do Norte, muitos deles ricos empresários e executivos de grandes empresas, surgiu a demanda por espaços de escritórios na cidade. Esse fluxo cresceu durante a pandemia, sendo um momento oportuno para pensar em projetos voltados para este perfil.
Todos esses novos executivos precisarão de escritórios. Mesmo que o trabalho remoto venha a ficar, sempre haverá a necessidade de espaço para escritório. Os incorporadores já perceberam a oportunidade e começaram a lançar edifícios comerciais. Muitos deles estão sendo construídos em Aventura, uma comunidade que está evoluindo para se tornar um novo distrito financeiro.
Mesmo Miami Beach, um bairro que sempre foi focado no turismo e dependente dele, está começando a apontar para desenvolvimentos comerciais. Durante a pandemia, o setor de turismo foi um dos mais afetados. O impacto negativo na cidade de Miami Beach foi considerável. As autoridades municipais entendem que diversificação atividades locais são essenciais e agora pode ser um bom momento para colocar o plano em prática.
A Flórida também deve se tornar a sede de várias empresas que estão atualmente na nota, e pretende migrar para estados com carga tributária menor. A última grande notícia a esse respeito foi o anúncio da Goldman Sachs, um gigante da Walt Street, que migrará parte de suas operações para a Flórida. Todos esses funcionários e colaboradores precisarão de um lugar para ficar, alguns deles já estão trabalhando remotamente na Flórida.
É um pouco cedo para fazer previsões sobre os imóveis comerciais e edifícios de escritórios da Flórida. Ainda não é possível medir o impacto do trabalho remoto após a chegada da vacina. O fato é que o grande fluxo de novos executivos para a Flórida aumenta a demanda por esse tipo de imóvel. Nossas projeções são de que, em um primeiro momento, o mercado assumirá as unidades ociosas existentes. Em um segundo momento, talvez mais no final de 2021 e no início de 2022, os preços começam a subir.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida. Caso tenha interesse em saber mais sobre o mercado imobiliário da Flórida, entre em contato agora e bata um papo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).