Im贸vel Triple Net ou Im贸vel 鈥淣NN鈥, como tamb茅m 茅 conhecido, 茅 um tipo de propriedade comercial nos Estados Unidos muito popular entre investidores que pretendem receber uma renda passiva de aluguel. Esta modalidade traz in煤meras vantagens e difere consideravelmente do aluguel padr茫o que conhecemos. No Triple Net o inquilino 茅 respons谩vel por pagar as tr锚s despesas principais do im贸vel: impostos, seguro e manuten莽茫o. Da铆 o nome NNN, ou seja, 鈥渘et, net, net鈥, fazendo men莽茫o a estas tr锚s despesas principais. Outra grande vantagem 茅 o tipo de inquilino, que 茅 extremamente qualificado, com classifica莽玫es de cr茅dito (credit rating) elevadas. Geralmente s茫o grandes redes de varejo, como Burger King, Wallgreens, Starbucks, etc.

Grandes marcas geralmente s茫o os inquilinos de im贸veis triple net (nnn)

A modalidade Triple Net 茅 uma das mais desejadas pelos investidores, j谩 que traz estabilidade financeira em contratos de longu铆ssimo prazo (mais de 20 anos) e praticamente n茫o h谩 necessidade de qualquer tipo de envolvimento/gest茫o por parte do propriet谩rio.

脡 fundamental, no entanto, entender as caracter铆sticas deste tipo de investimento. Mesmo em um grau consideravelmente menor, os riscos existem. Como trata-se de um tipo espec铆fico de aluguel, 茅 altamente recomend谩vel que o investidor seja assessorado por uma imobili谩ria experiente no segmento.

Continue lendo para entender melhor esta modalidade de investimento!

Vantagens em investir em im贸veis Triple NET na Fl贸rida

As vantagens dos alugueis Triple NET s茫o in煤meras. Imagine ter a estabilidade financeira de receber um aluguel pelos pr贸ximos 20 ou 25 anos, com risco consideravelmente reduzido de inadimpl锚ncia, e sem a preocupa莽茫o com gest茫o do aluguel. Abaixo listamos as principais vantagens de investir em im贸veis Triple NET:

  • Im贸veis s茫o geralmente novos
  • Contratos de longo prazo
  • Inquilinos bem qualificados, com boas classifica莽玫es de cr茅dito (credit rating)
  • Despesas com impostos, seguros e manuten莽茫o do im贸vel s茫o de responsabilidade do inquilino
  • Gest茫o m铆nima do neg贸cio, j谩 que os alugueis s茫o de longo prazo e a manuten莽茫o 茅 por parte do inquilino

Retorno sobre o investimento NNN

Com tantas vantagens e risco reduzido, 茅 natural que o retorno esperado sobre o investimento em im贸veis Triple Net seja menor. O que diminui tamb茅m o valor a ser pago na presta莽茫o, em compara莽茫o ao contrato padr茫o de aluguel, 茅 que as tr锚s principais despesas (imposto, seguro e manuten莽茫o) s茫o de responsabilidade do inquilino. Em outras palavras, o propriet谩rio abre m茫o de receber um valor maior, j谩 que n茫o est谩 tendo determinadas despesas e o formato do neg贸cio 茅 menos arriscado.

Geralmente o “Cap Rate” de um investimento Triple Net na Fl贸rida gira em torno de 3 a 5% ao ano. “Cap Rate” ou “Capitalization Rate” 茅 o percentual de retorno sobre o investimento, que 茅 calculado dividindo-se a receita l铆quida gerada pelo aluguel sobre o valor pago no im贸vel.

Inquilinos com classifica莽茫o de cr茅dito elevadas (empresas com rating BBB ou superior) tendem a oferecer cap rates, menores, j谩 que s茫o percebidos pelo mercado como inquilinos de menor risco.

Imaginem uma propriedade Triple Net onde uma unidade da Walgreens, rede de farm谩cias classificada com A+ pelas ag锚ncias de risco, 茅 a inquilina. O pre莽o desta propriedade tende a ser maior, j谩 que a Walgreens 茅 um excelente inquilino, com 贸timo rating de cr茅dito. Trata-se de uma propriedade desejada por mais investidores e, com isso, o valor de mercado desta propriedade tende a ser maior. O valor da propriedade maior tem como consequ锚ncia um CAP Rate menor, j谩 que no c谩lculo deste indicador a receita l铆quida gerada pelo aluguel ser谩 dividida por um valor maior da propriedade.

Triple Net: Entenda as vantagens deste tipo de investimento

Riscos envolvidos e aten莽茫o ao mercado

O fato de ter uma boa classifica莽茫o de cr茅dito n茫o significa que o investimento est谩 isento de risco. Por menor que o risco seja, h谩 sempre a possibilidade de default por parte do inquilino. O inquilino pode ter uma classifica莽茫o boa de cr茅dito no momento da assinatura do contrato, mas ao longo da vig锚ncia do aluguel, a sua sa煤de financeira pode piorar.

脡 fundamental que o investidor realize uma profunda an谩lise do suposto inquilino, acessando informa莽玫es de mercado e indicadores financeiros, como rela莽茫o d铆vida/capital, margens operacionais, taxa de crescimento, entre outros. As perspectivas para o setor onde o inquilino est谩 inserido tamb茅m devem ser estudadas. Estamos falando de contratos de mais de 20 anos em um contexto global de r谩pidas mudan莽as. Lembram da Block Buster? O modelo de neg贸cio tornou-se obsoleto.

Alguns setores s茫o mais vulner谩veis do que outros. Farm谩cias e redes de fast food, aparentemente, fazem parte de setores mais promissores.

Al茅m da an谩lise do neg贸cio e do setor, a propriedade em si tamb茅m deve ser analisada no contexto do mercado imobili谩rio. A localiza莽茫o 茅 boa? O que est谩 acontecendo com o bairro e constru莽玫es no entorno? Quais as tend锚ncias demogr谩ficas e de renda da regi茫o?

Aten莽茫o ao contrato

O contrato de aluguel tamb茅m deve ter uma aten莽茫o especial, j谩 que trata-se de um documento complexo e espec铆fico. Muitas vezes os contratos s茫o minutados pelo inquilino (grandes redes de varejo) e podem ser consideravelmente tendenciosos. Cuidado com cl谩usulas de cancelamento, despesas inesperadas e cl谩usulas de inadimpl锚ncia pouco eficazes.

Busque uma consultoria especializada

Poucos investidores considerar茫o entrar em um neg贸cio NNN sem a assessoria de uma consultoria especailizada no segmento. A CAP Im贸veis no exterior 茅 uma imobili谩ria global, com sede no Brasil e parceiros na Fl贸rida (EUA). Caso queira saber mais sobre a modalidade de investimento Triple Net na Fl贸rida, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo no WhatsApp: +55 11 98111-2555 (Carlos Barros).