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Imóvel Triple Net ou Imóvel “NNN”, como também é conhecido, é um tipo de propriedade comercial nos Estados Unidos muito popular entre investidores que pretendem receber uma renda passiva de aluguel. Esta modalidade traz inúmeras vantagens e difere consideravelmente do aluguel padrão que conhecemos. No Triple Net o inquilino é responsável por pagar as três despesas principais do imóvel: impostos, seguro e manutenção. Daí o nome NNN, ou seja, “net, net, net”, fazendo menção a estas três despesas principais. Outra grande vantagem é o tipo de inquilino, que é extremamente qualificado, com classificações de crédito (credit rating) elevadas. Geralmente são grandes redes de varejo, como Burger King, Wallgreens, Starbucks, etc.
A modalidade Triple Net é uma das mais desejadas pelos investidores, já que traz estabilidade financeira em contratos de longuíssimo prazo (mais de 20 anos) e praticamente não há necessidade de qualquer tipo de envolvimento/gestão por parte do proprietário.
É fundamental, no entanto, entender as características deste tipo de investimento. Mesmo em um grau consideravelmente menor, os riscos existem. Como trata-se de um tipo específico de aluguel, é altamente recomendável que o investidor seja assessorado por uma imobiliária experiente no segmento.
Continue lendo para entender melhor esta modalidade de investimento!
Vantagens em investir em imóveis Triple NET na Flórida
As vantagens dos alugueis Triple NET são inúmeras. Imagine ter a estabilidade financeira de receber um aluguel pelos próximos 20 ou 25 anos, com risco consideravelmente reduzido de inadimplência, e sem a preocupação com gestão do aluguel. Abaixo listamos as principais vantagens de investir em imóveis Triple NET:
- Imóveis são geralmente novos
- Contratos de longo prazo
- Inquilinos bem qualificados, com boas classificações de crédito (credit rating)
- Despesas com impostos, seguros e manutenção do imóvel são de responsabilidade do inquilino
- Gestão mínima do negócio, já que os alugueis são de longo prazo e a manutenção é por parte do inquilino
Retorno sobre o investimento NNN
Com tantas vantagens e risco reduzido, é natural que o retorno esperado sobre o investimento em imóveis Triple Net seja menor. O que diminui também o valor a ser pago na prestação, em comparação ao contrato padrão de aluguel, é que as três principais despesas (imposto, seguro e manutenção) são de responsabilidade do inquilino. Em outras palavras, o proprietário abre mão de receber um valor maior, já que não está tendo determinadas despesas e o formato do negócio é menos arriscado.
Geralmente o “Cap Rate” de um investimento Triple Net na Flórida gira em torno de 3 a 5% ao ano. “Cap Rate” ou “Capitalization Rate” é o percentual de retorno sobre o investimento, que é calculado dividindo-se a receita líquida gerada pelo aluguel sobre o valor pago no imóvel.
Inquilinos com classificação de crédito elevadas (empresas com rating BBB ou superior) tendem a oferecer cap rates, menores, já que são percebidos pelo mercado como inquilinos de menor risco.
Imaginem uma propriedade Triple Net onde uma unidade da Walgreens, rede de farmácias classificada com A+ pelas agências de risco, é a inquilina. O preço desta propriedade tende a ser maior, já que a Walgreens é um excelente inquilino, com ótimo rating de crédito. Trata-se de uma propriedade desejada por mais investidores e, com isso, o valor de mercado desta propriedade tende a ser maior. O valor da propriedade maior tem como consequência um CAP Rate menor, já que no cálculo deste indicador a receita líquida gerada pelo aluguel será dividida por um valor maior da propriedade.
Riscos envolvidos e atenção ao mercado
O fato de ter uma boa classificação de crédito não significa que o investimento está isento de risco. Por menor que o risco seja, há sempre a possibilidade de default por parte do inquilino. O inquilino pode ter uma classificação boa de crédito no momento da assinatura do contrato, mas ao longo da vigência do aluguel, a sua saúde financeira pode piorar.
É fundamental que o investidor realize uma profunda análise do suposto inquilino, acessando informações de mercado e indicadores financeiros, como relação dívida/capital, margens operacionais, taxa de crescimento, entre outros. As perspectivas para o setor onde o inquilino está inserido também devem ser estudadas. Estamos falando de contratos de mais de 20 anos em um contexto global de rápidas mudanças. Lembram da Block Buster? O modelo de negócio tornou-se obsoleto.
Alguns setores são mais vulneráveis do que outros. Farmácias e redes de fast food, aparentemente, fazem parte de setores mais promissores.
Além da análise do negócio e do setor, a propriedade em si também deve ser analisada no contexto do mercado imobiliário. A localização é boa? O que está acontecendo com o bairro e construções no entorno? Quais as tendências demográficas e de renda da região?
Atenção ao contrato
O contrato de aluguel também deve ter uma atenção especial, já que trata-se de um documento complexo e específico. Muitas vezes os contratos são minutados pelo inquilino (grandes redes de varejo) e podem ser consideravelmente tendenciosos. Cuidado com cláusulas de cancelamento, despesas inesperadas e cláusulas de inadimplência pouco eficazes.
Busque uma consultoria especializada
Poucos investidores considerarão entrar em um negócio NNN sem a assessoria de uma consultoria especailizada no segmento. A CAP Imóveis no exterior é uma imobiliária global, com sede no Brasil e parceiros na Flórida (EUA). Caso queira saber mais sobre a modalidade de investimento Triple Net na Flórida, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo no WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).