Nem todos os investidores estrangeiros estão cientes da existência do FIRPTA, uma retenção fiscal criada pelo governo norte-americano para garantir o pagamento devido do imposto sobre o ganho de capital, no momento da venda de um imóvel nos EUA. Não se trata de um imposto, mas sim de uma retenção (withholding). O valor retido pode ser restituído parcial ou integralmente, após o envio pelo vendedor de uma declaração ao IRS (Receita Federal Americana) demonstrando o real valor do imposto a ser pago, se houver. Explicaremos em detalhes neste artigo como esta retenção fiscal funciona.
O que é o FIRPTA?
FIRPTA é a sigla para “Foreign Investment in Real Property Tax Act”. É a lei que regulamenta o imposto a ser pago por estrangeiros em transações imobiliárias. A lei obriga que estrangeiros que não tenham residência fiscal nos EUA façam a retenção de, na maioria das vezes, 15% do valor da venda bruta do imóvel, transferindo esta quantia diretamente para a Receita Federal Americana (IRS), no prazo de 20 dias da data do closing (transferência da escritura).
Quem é considerado estrangeiro e deve fazer a retenção do FIRPTA
O FIRPTA aplica-se ao vendedor de imóveis não residente nos Estados Unidos. Pessoas jurídicas estrangeiras também estão sujeitas às regras do FIRPTA, dependendo da forma societária.
É possível recuperar o valor retido?
Sim, é possível. Basta que o vendedor, preferivelmente com a orientação de um contador e advogado especializado, entregue uma declaração de Tax Return (restituição do imposto) à Receita Federal Americana (IRS). Na declaração deverá constar um demonstrativo com a apuração do lucro (ganho de capital) obtido na venda do imóvel. Na hipótese de o valor do imposto devido ser inferior ao valor retido pelo FIRPTA, então o valor retido a maior é restituído ao vendedor.
Exemplo de valor a ser restituído no FIRPTA:
- Valor de compra do imóvel: US$ 400 mil
- Valor de venda do imóvel: US$ 500 mil
- FIRPTA (15% sobre valor de venda): US$ 75 mil (15% X US$ 500 mil)
- Ganho de capital (Valor de venda – Valor de compra): US$ 100 mil (US$ 500 mil – US$ 400 mil)
- Alíquota do imposto sobre o ganho de capital para fins deste exemplo: 15%
- Imposto devido (Alíquota do imposto X Ganho de Capital): US$ 15 mil (15% X US$ 100 mil)
- Valor a ser restituído (FIRPTA – Imposto devido): US$ 60 mil (US$ 75 mil – US$ 15 mil)
* Estamos considerando, para fins deste exemplo, que a alíquota sobre o ganho de capital é também de 15%. Esta é a alíquota para a grande parte das situações. Ela pode variar dependendo da renda do proprietário.
IMPORTANTE: O cálculo do ganho de capital é mais complexo do que o exemplificado acima, já que inúmeras despesas relacionadas ao imóvel podem ser deduzidas, gerando um imposto a pagar menor. É o caso de despesas relacionadas à reformas no imóvel e até mesmo com mobília, caso o imóvel tenha sido vendido mobiliado (turn-key). É fundamental obter a orientação de profissionais experientes na área para conseguir realizar o demonstrativo da forma correta.
Quanto tempo demora para que a restituição do FIRPTA ocorra por parte do IRS (Receita Federal Americana)?
O processo normal para que haja a restituição pode demorar mais do que um ano, já que o vendedor só poderá requerer a restituição na próxima declaração do imposto de renda nos EUA, que normalmente é no ano seguinte. Uma vez feita a declaração e requerido o reembolso a IRS pode ainda demorar cerca de 6 meses para restituir o valor. Desta forma, suponhamos que a data da transferência da escritura (Closing Day) foi em fevereiro de 2020, então a solicitação só poderá ser feita no calendário fiscal do ano seguinte (início de 2021). Após a solicitação ainda há um período de resposta da IRS, que pode demorar cerca de 6 meses.
Formulário 8288-B
Em muitas situações, o vendedor pode não ter um ganho de capital com a venda do imóvel (às vezes há prejuízo), ou ainda, o ganho pode ser consideravelmente menor do que o valor a ser retido. Essas situações podem gerar problemas expressivos de fluxo de caixa, caso o valor do FIRPTA seja retido e o vendedor precise aguardar o período normal de restituição desde a solicitação até o reembolso. Nestas situações, a retenção pode ser reduzida ou eliminada, por meio de uma solicitação ao IRS de um certificado de retenção (Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests).
Isso é feito com o preenchimento do formulário 8288-B.
Este pedido deve ser feito até a data do closing. Por meio deste formulário, o vendedor apresentará à IRS um cálculo elaborado com a orientação de profissionais (contadores e advogados) mostrando que o ganho de capital na venda é menor do que os 15% do valor da venda bruta, ou que não há nenhum ganho. Desta forma, a Title Company ou advogado que fará o closing (Closing Agent) retém o valor do FIRPTA em uma escrow account (conta garantia). A IRS geralmente demora 90 dias para responder à solicitação, enviando um certificado que aprova a devolução da diferença do imposto. Nesta ocasião, o Closing Agent (Title Company ou advogado) reembolsa o vendedor, transferindo a parcela não devida do imposto que estava em garantia.
Como evitar o FIRPTA e Isenções
As principais situações onde o FIRPTA é isento ou pode ser evitado são as que seguem:
1 – A retenção do FIRPTA não é necessária se o preço de venda do imóvel for inferior ou igual a US$ 300 mil e o comprador (incluindo membros da família) pretender usar a propriedade como moradia principal. Nesta hipótese a retenção não é exigida desde que as seguintes condições sejam atendidas:
- Comprador usará para fins pessoais (moradia) por mais de 50% do tempo em que a propriedade estiver em uso para os primeiros dois anos (dois períodos subsequentes de 12 meses), após a transferência da escritura).
- A isenção não vale para terrenos, mesmo que o comprador tenha intenção de construir uma residência na propriedade
- O comprador deve ser um indivíduo, pessoa física, e deve assinar um documento de juramento (Affidavits) onde declara por escrito que as condições acima são verdadeiras.
2 – Quando o vendedor é uma LLC com dois ou mais membros;
ATENÇÃO: Mesmo que as condições acima sejam preenchidas e o vendedor fique isento do FIRPTA, ele não está isento do imposto sobre o ganho de capital.
Observação importante sobre a LLC: Muitos investidores compram um imóvel na Flórida por meio de uma empresa do tipo LLC, com o objetivo de evitar a aplicabilidade do imposto sucessório que, na Flórida, é de 40% do valor do imóvel para estrangeiros. Apesar de uma empresa LLC funcionar para a não aplicabilidade do FIRPTA, somente o fato de ter um imóvel por baixo de uma LLC não evita, por si só, a aplicabilidade do imposto sucessório. Saiba mais sobre imposto sucessório neste artigo
Casos especiais (alíquota menor do que 15%)
Quando o valor de venda é superior a US$ 300,000, mas inferior a US$ 1,000,000, e o comprador uma Pessoa Física utilizará o imóvel como sua residência principal, a alíquota de retenção é de 10%.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre imóveis em Orlando e Miami, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp (Carlos Barros): clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).
NOTA: A CAP International é uma imobiliária, com sede no Brasil, e parceiros na Flórida. Para informações sobre FIRPTA recomendamos contactar um escritório de advocacia especializado ou buscar orientações junto à Title Company onde está registrado o imóvel.