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HOA é a abreviação de “Home Owners Association” que, traduzindo, significa “Associação dos Proprietários”. A chamada “HOA Fee” ou “Home Owners Association Fee” é a taxa que cada proprietário deve pagar à esta associação para que ela possa fazer frente à manutenção do condomínio e outras despesas relacionadas ao melhor interesse da comunidade. De maneira análoga, trata-se da taxa de condomínio que estamos acostumados no Brasil e é considerada uma das principais despesas relacionadas ao imóvel na Flórida.
A HOA fee geralmente é cobrada mensalmente, mas é muito comum ser também cobrada a cada trimestre ou mesmo a cada semestre, dependendo do condomínio.
Quem deve pagar o HOA fee?
A responsabilidade de pagamento da taxa HOA é do proprietário do imóvel, mesmo quando o imóvel está alugado. No Brasil esta situação é diferente. Para imóveis alugados, tanto a taxa de condomínio como a do IPTU (Property Tax) ficam por conta do inquilino. Na Flórida, não! HOA e também o IPTU são pagos pelo proprietário. Portanto, no momento de calcular o retorno sobre o aluguel de um determinado investimento, leve esta informação em consideração.
IMPORTANTE: Esteja muito atento para manter o pagamento em dia do HOA. O ideal é colocá-lo em débito automático no banco! Assim como no Brasil, a inadimplência dos pagamentos da taxa de condomínio pode gerar desconfortos, inclusive na esfera judicial. E nos Estados Unidos as leis são consideravelmente mais rigorosas. Recomendamos abrir uma conta em um banco comercial dos EUA para isso. Abrir uma conta em banco na Flórida é simples e basta apresentar o passaporte.
Qual o valor do HOA fee na Flórida?
A taxa do HOA varia muito dependendo do condomínio. Alguns condomínios oferecem serviços e amenidades de altíssimo luxo, o que gera maior despesas de manutenção. A idade do condomínio também influencia, já que imóveis mais antigos geram mais manutenção.
Em Orlando, normalmente, o valor fica entre US$ 100 e US$600. Em Miami uma regrinha que costumamos usar é adotar o valor de US$ 10 (dez dólares) por metro quadrado. É apenas uma referência, já que, como mencionado, tudo vai depender do que o condomínio oferece e o que ele gera de manutenção.
Casas residenciais individuais, as chamadas Single-Family Homes, costumam oferecer uma taxa de condomínio mais baixa do que townhomes (casas geminadas) ou apartamentos. As Single-Family homes são casas residenciais únicas (não geminadas). Fique por dentro dos tipos e termos de propriedades na Flórida.
Por que isso acontece?
As Townhomes são semelhantes a apartamentos, onde a fachada do imóvel, telhados e algumas outras estruturas são compartilhadas. É como se fosse um prédio horizontal. A manutenção da fachada das townhomes e dos prédios de apartamentos é feita pela Associação (Condomínio). A manutenção dos telhados e calhas também são de responsabilidade do condomínio. Por isso o valor do condomínio tende a ser maior, já que a cada 5 ou 6 anos a fachada deve ser pintada e os telhados reparados ou trocados.
Em uma Single Family home, quem se responsabiliza pela pintura e manutenção dos telhados e calhas é o proprietário. Portanto, apesar de a HOA fee ser normalmente menor em casas do tipo Single Family, o proprietário incorrerá em despesas maiores de manutenção.
Nas Vacation Homes, ou seja, casas destinadas para temporadas de férias, geralmente o HOA é maior. Isso por que esses condomínios de férias perto dos parques oferecem uma estrutura incrível de lazer, como se fossem resorts. Para fazer frente à manutenção de uma estrutura tão complexa é necessário ter um HOA maior. Exemplos de condomínios com uma grande área de lazer são Storey Lake, Solara Resort e Windsor Island. Abaixo uma foto aérea da área de lazer do Windsor Island.
Por isso é importante questionar sempre o seu corretor o que está incluso no HOA da comunidade onde você está comprando um imóvel na Flórida. Saiba mais no próximo tópico!
O que está incluso no HOA?
O HOA fee diz respeito à toda a manutenção das áreas comuns do condomínio: paisagismo, iluminação, manutenção de ruas e calçadas, pintura das áreas comuns, academia, piscina, etc.
Alguns condomínios passaram a incluir no HOA fee a manutenção dos jardins individuais das casas. Essa iniciativa foi muito bem vinda no mercado, já que preserva a estética do condomínio como um todo, valorizando os imóveis daquela comunidade. Em alguns condomínios mais antigos, os jardins individuais das casas não fazem parte do HOA e, com isso, alguns proprietários não cuidam da forma que se deveria, comprometendo a aparência/visual.
Nas Vacation Homes a taxa de condomínio também costuma incluir TV a cabo, internet e até mesmo a despesas de telefone. A maioria dos condomínios de férias também incluem coleta de lixo, como é o caso do The Retreat at Champions Gate. Já o Encore Resort at Reunion é mais diferenciado, oferecendo serviços extras como controle de pragas, manutenção da piscina privativa de cada unidade e limpeza do exterior da residência. Os serviços podem variar bastante dependendo do condomínio.
Por isso é importante comparar sempre a taxa do HOA com os benefícios que o condomíno oferece. Muitas vezes o valor pode parecer alto, mas compensa pela diversidade de serviços. Lembre-se que no caso de Vacation Homes é importante que o condomínio ofereça serviços e amenidades para seus hóspedes, já que o objetivo é, na maioria das vezes, também obter renda com aluguel nos períodos que o proprietário não estiver usando. Quanto maior o número de serviços e amenidades, mais competitivo o condomínio é em relação aos demais, permitindo cobrar diárias mais altas e, consequentemente, ter um ROI melhor.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida. Caso queira saber mais sobre quais condomínios oferecem as melhores casas, serviços e o que está incluso no HOA de cada um deles, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).