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Como se já não faltassem motivos para que o estado da Flórida seja considerado um dos principais destinos do mundo para se investir, a pandemia trouxe mais um: a impressionante resiliência de seu mercado imobiliário. De fato, as últimas crises mundiais mostraram que o setor pode até sofrer um impacto negativo no início, porém a retomada é rápida e agressiva, criando oportunidades e consolidando a Flórida como um ambiente seguro em turbulências internacionais. Neste artigo fizemos um breve histórico sobre as últimas três crises que impactaram a Flórida, iniciando pela Grande Crise do Subprime, em 2008.
2007 – A crise do Subprime
No segundo semestre de 2007 teve início aquela que seria considerada a maior crise mundial desde a Grande depressão de 1929. A economia americana entrou em colapso em meio a graves sintomas de origem estruturais no sistema financeiro, gerando um efeito dominó no mercado global. Bolsas de valores do mundo inteiro viram seus principais índices despencarem. O auge da crise veio com a quebra de um dos maiores bancos de investimento do mundo, o Lemon Brothers.
Para detalhes sobre a crise do subprime, clique aqui. Basicamente, houve uma prática irresponsável por parte das instituições financeiras, na medida que concediam financiamentos sem a devida análise ou lastro. A maior parte destes “créditos podres” foram destinados a financiar a aquisição de imóveis residenciais, gerando uma “bolha imobiliária” nos EUA. Não demoraria muito para que os níveis de inadimplência subissem e deflagrassem os frágeis fundamentos do sistema financeiro americano. Uma grave crise de confiança generalizou-se. A bolha estourou!
E como foi afetado o mercado imobiliário da Flórida?
A Flórida também foi impactada de forma consideravelmente negativa no início da crise. Tratava-se de um colapso financeiro com origem no mercado imobiliário americano. Os preços dos imóveis em Miami despencaram. Investidores que haviam comprado antes da crise viram o patrimônio perder valor. Aqueles que estavam com os imóveis à venda tiveram que tirar do mercado ou vender a preços extremamente aviltados. Milhares de contratos de compra foram cancelados. Instalava-se o pânico em meio às incertezas.
Mas não durou muito!
A Flórida foi salva pelos brasileiros
Por incrível que pareça, o mercado imobiliária da Flórida foi salvo pelos investidores brasileiros. O Brasil não foi duramente afetado pelo efeito dominó gerado pela crise do Subprime, que arrastou outras economias como Grécia, Espanha, Irlanda, Islândia e Portugal. Além disso a economia brasileira caminhava bem e o dólar estava abaixo de 2 reais. Era o cenário ideal para investidores brasileiros, que aproveitaram a oportunidade para atrelar parte de seu patrimônio ao dólar, adquirindo imóveis em Miami a preços consideravelmente abaixo do mercado. Soma-se a este contexto o fato de que, na época, os imóveis no Brasil estavam demasiado caros, tornando a busca por investimentos em Miami ainda mais atrativa. Um apartamento de 180 metros em Miami, bem localizado, podia ser comprado por menos de R$ 600 mil reais, menos da metade do preço de um apartamento nas principais capitais do Brasil na época.
O fluxo de capital verde-amarelo nos anos seguintes à crise do subprime na Flórida foi surpreendente. Quase metade dos apartamentos vendidos na região foram destinados à compradores brasileiros. Tamanho fluxo de investimentos ajudou na recuperação da economia da Flórida, que se ergueu mais rápido do que outros centros americanos, preservando o valor dos investidores.
Vale destacar que o brasileiro poderia, naquela época, comprar em qualquer lugar dos EUA. Mesmo no âmbito global, existiam outros mercados com preços consideravelmente atrativos, como Portugal e Espanha. Contudo, a Flórida foi a escolhida. São vários os motivos que levaram os brasileiros a colocar o “Sunshine State”, principalmente Miami, no topo da lista dos destinos para se investir. A primeira delas é que a Flórida está nos EUA, a maior e mais segura economia do mundo. A segunda é que a Flórida já é bem conhecida dos brasileiros, que adoram Miami e Orlando. Para saber mais, clique aqui e conheça os principais motivos que levam estrangeiros do mundo inteiro a investir na Flórida.
Fato é que o mercado imobiliário da Flórida mostrou-se resiliente naquela que foi uma das maiores depressões econômicas da história.
2015 – Disparada do dólar
O período que se seguiu à crise do Subprime foram anos dourados para os investidores brasileiros na Flórida. Contudo, em 2015, a moeda brasileira entrou num forte movimento de desvalorização frente ao dólar. Naquele ano, o dólar subiu quase 50% em relação ao real, tirando um pouco do apelo da Flórida para investidores brasileiros.
A disparada do dólar em 2015 não foi propriamente uma crise no Brasil, nos EUA ou no mundo. Foi, contudo, uma crise pontual para o mercado imobiliário da Flórida, que viu a demanda de investidores brasileiros por imóveis diminuir consideravelmente.
Apesar de serem os brasileiros os principais compradores internacionais, outros países latino americanos também integravam o grupo de estrangeiros investidores na região. E eles também viram suas moedas desvalorizarem frente ao dólar.
Aumento das vendas
Com os imóveis mais caros em dólar, a demanda diminuiu. Ao mesmo tempo, proprietários latino-americanos que tinham comprado com câmbio favorável, viram uma oportunidade de realizar lucro na moeda de seus países de origem, e colocaram seus imóveis em Miami à venda.
Com o aumento do inventário dos imóveis à venda e menor demanda pelo público estrangeiro, a consequência não poderia ser outra a não ser uma queda no preço médio dos imóveis em Miami.
Contudo, o maior número de imóveis à venda trouxe também um respiro para o mercado imobiliário, que continuou ativo, porém em menor ritmo.
Até que um outro mercado começou a despontar: Orlando!
Orlando passa a se destacar no radar dos investidores
A alta do dólar em 2015 trouxe uma outra consequência: a mudança no comportamento do investidor estrangeiro. Os brasileiros permaneciam com o desejo de investir no exterior, especialmente na Flórida. O dólar alto, apesar de desestimular, não era um obstáculo. Afinal, era possível comprar imóveis menores ou em bairros menos valorizados. Contudo, o custo de manutenção de um imóvel em dólar assustava, especialmente em um cenário de incerteza em relação aos rumos do dólar.
Neste contexto, os condomínios de luxo em Miami perderam apelo para outro tipo de imóvel: As Vacation Homes em Orlando!
Vacation Homes são casas de férias (temporada), dentro de condomínios fechados perto dos parques temáticos. São casas que podem ser usadas pelos proprietários nas férias e colocadas para alugar o restante do ano. o retorno em dólar pode variar de 6% a 11% ao ano, já que permitem a prática de aluguel por temporada sem restrições de período.
A grande vantagem das Vacation Homes é que a renda do aluguel por temporada faz frente às despesas mensais e ainda podem gerar lucro na operação. Em muitos casos, o lucro supera a parcela do financiamento, permitindo alavancagem no investimento.
A partir de 2014 a procura por casas em Orlando por parte dos brasileiros aumentou. Miami passou a perder negócios para a região central da Flórida, onde há grande oferta de condomínios de casas voltadas para a prática de aluguel por temporada. Com a chegada de plataformas online de aluguel, como Airbnb, a prática de aluguel por temporada tornou-se extremamente prática, eficiente e lucrativa, tornando as casas de temporada em Orlando ainda mais atrativas.
Apesar de Miami ter perdido um pouco do apelo, Orlando teve um “boom” imobiliário colocando a cidade e a região em destaque no radar dos brasileiros.
A cidade de Miami, que sempre teve regras rígidas para a prática de aluguel por temporada, foi obrigada a rever seus conceitos. Não demorou muito para que empreendimentos voltados para a prática de short-term rental também começassem a ser lançados em Miami.
Com isso o mercado imobiliário da Flórida, mais uma vez se mostrou resiliente. Mesmo com a alta do dólar o setor continuou ativo, quer pelos proprietários que passaram a vender seus imóveis para realizar lucro em suas moedas de origem, quer pelos empreendimentos voltados para renda com aluguel por temporada, que passaram a atrair brasileiros e estrangeiros do mundo todo.
2020 – Pandemia
Por último falaremos sobre a crise que estamos passando agora provocada pela pandemia.
Desta vez o mercado imobiliário da Flórida não apenas surpreendeu, como salvou a economia do estado.
O estado da Flórida, amplamente dependente do turismo, foi duramente afetado pela pandemia. Assim como a maioria dos setores, o mercado imobiliário também foi negativamente impactado. Contudo, não demorou muito para que, novamente, o setor de imóveis mostrasse sua resiliência.
Desta vez não foi o investidor brasileiro, mas sim o próprio comprador americano vindos de outros estados que salvou a economia da Flórida! Moradores de Nova York e outros estados do norte dos EUA, fortemente afetados pela pandemia, iniciaram um movimento de migração para a Flórida, em busca de casas mais amplas em regiões com menor densidade demográfica (menor risco de contágio). A Flórida está sendo literalmente invadida por americanos de outros estados. São mais de 1.000 novos residentes por dia! Somente a cidade de Orlando recebeu quase 70 mil novos residentes no ano de 2020, colocando-a como a terceira mais procurada nos EUA, à frente de cidades já conhecidas pelo seu crescimento populacional, como Austin e Atlanta.
A maioria deste novos residentes estão em busca de casas do tipo single-family homes. Ainda hoje a procura por este tipo de imóvel está alta, chegando à situações inéditas onde uma casa é disputada por 5 ou 6 compradores.
O fenômeno não só puxou o preço das single-family homes para cima, como trouxe estímulo às construtoras, que estavam paradas.
A demanda por single-family homes é tão grande que acabou impactando outros segmentos do mercado imobiliário. Na falta de casas e diante da difícil tarefa de encontrar o imóvel ideal, compradores de outros estados passaram a considerar a compra de condomínios de luxo em Miami, especialmente os chamados “low-density” condos, que são prédios com poucos moradores (menor densidade) e menor risco de contágio.
Por que agora é o momento ideal para comprar na Flórida
Ao compararmos a crise do subprime em 2007 com a que estamos vivenciando hoje, veremos que estamos nitidamente diante de um novo cenário de oportunidades. Dois setores do mercado imobiliário destacam-se: 1 – Condomínios de luxo em Miami (prédios) e 2 – Vacation Homes em Orlando.
Condomínios de luxo em Miami
Os condominios de luxo em Miami estão com preços ainda depreciados. Da mesma forma que em 2008, este segmento do mercado imobiliário foi duramente atingido pela crise e ainda não se recuperou. Contudo, diferentemente da crise do subprime, a tendência é que a retomada seja mais rápida, já que a normalidade tende a ser retomada em breve com as vacinas.
Vacation Homes em Orlando
O segmento de Vacation Homes é outro extremamente promissor. Este segmento também foi duramente impactado no início da pandemia, sofrendo, inclusive, suspensão de suas atividades. Assim como os hoteis tiveram suas atividades suspensas, as casas de férias também sofreram restrições. Hoje a atividade já foi reativada e o setor de Vacation Homes mostra forte recuperação.
Com a volta à normalidade, que está próxima com as vacinas, o fluxo de turistas espera-se que o fluxo de turistas volte de forma agressiva, já que há uma demanda reprimida global por viagens à Flórida, especialmente no que diz respeito aos parques da Disney.
Somente em 2019 foram 75 milhões de pessoas visitando a cidade de Orlando. Para entender a expressividade deste volume de pessoas, imagine que o Brasil, em toda sua extensão territorial, recebeu cerca de 1 (um) milhão de turistas no ano de 2014 quando sediou a copa do mundo. Orlando, uma única cidade, recebeu 75 mil vezes mais. Todo esse fluxo de pessoas está em busca de um lugar para se hospedar, o que faz do aluguel por temporada em Orlando um dos negócios mais seguros e rentáveis do mundo.
O segmento de Vacation Homes ainda traz uma grande vantagem em relação aos demais. As construtoras estão oferecendo incentivos para estimular as vendas durante a pandemia. Esses incentivos chegaram a bater US$ 100 mil dólares, uma situação inédita no setor.
Para onde vai o dólar?
Hoje o contexto para os brasileiros é um pouco diferente, já que o dólar está consideravelmente mais caro que em 2008. Porém, os sinais político-econômicos brasileiros não são muito animadores. A dívida pública está acima de 90% do PIB. Tudo indica que o dólar permanecerá em uma tendência de alta. Independente de projeções, os brasileiros estão cada vez mais cientes da importância de dolarizar parte do patrimônio.
Importante considerar que os preços nos segmentos de condomínios de luxo em Miami e no segmento de Vacation Homes estão tão depreciados que justificam o investimento mesmo com a desvalorização do real. No caso de Vacation Homes, um incentivo de US$ 50 mil dólares, que não permanecerá muito tempo, supera qualquer possível valorização que o real possa ter frente ao dólar nos próximos anos.
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