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Não há obrigatoriedade de ter uma conta bancária nos EUA para a compra de imóveis na Flórida. A transferência dos recursos para pagamento do imóvel pode ser feita diretamente da conta no Brasil para uma conta designada no exterior (conta garantia) onde os recursos serão mantidos até a conclusão do processo de compra.
Apesar de não ser obrigatório, ter uma conta bancária no exterior facilita muito o processo de compra e transferência dos valores. Desta forma, é recomendável que se tenha uma conta já aberta em um banco da Flórida, caso seja sua intenção comprar um imóvel em Miami ou Orlando no futuro próximo.
Neste artigo explicaremos sobre o funcionamento de uma Escrow Account, os caminhos para se enviar os recursos (transferência dos valores) e também como é possível abrir uma conta bancária na Flórida sem sair do Brasil.
O que é a Escrow Account?
O termo “Escrow” significa uma garantia prevista em contrato ou qualquer acordo comercial. Esta garantia fica sob a responsabilidade de um terceiro, até que as cláusulas do acordo sejam cumpridas e o processo concluído.
De forma prática, a garantia é quase sempre fornecida em dinheiro, depositado em uma conta específica para a finalidade do acordo. É uma espécie de “conta caução” ou “conta garantia”, que em inglês é conhecida como “Escrow Account”.
Na compra de um imóvel na Flórida, o comprador deve depositar os valores do imóvel em uma Escrow Account, mantida sob a responsabilidade de um terceiro, que pode ser um advogado autorizado para esta finalidade ou uma “Title Company” (empresa de títulos), que é uma espécie de cartório de registro de imóveis na Flórida.
Os valores da compra só serão liberados ao vendedor do imóvel, ou seja, transferidos da Escrow Account para a conta bancária do vendedor, quando toda a documentação for analisada, aprovada e todas as fases do processo concluídas. Nesta etapa ocorre então a transferência da escritura, que na Flórida chamamos de “Closing” (fechamento). No artigo O que é uma Title Company e qual seu papel no mercado imobiliário explicamos em detalhes este processo.
Vantagens em ter uma conta bancária nos EUA
Apesar de não ser obrigatório para o processo de compra, ter uma conta bancária nos EUA traz inúmeras vantagens e facilita consideravelmente o processo.
A primeira vantagem é a praticidade na transferência dos valores para os EUA. A transferência entre contas de mesma titularidade (de uma conta em seu nome no Brasil para uma conta em seu nome nos EUA) é consideravelmente menos burocrática e pode beneficiar-se de menor incidência tributária.
Outra grande vantagem é também o recebimento de recursos no exterior. Um exemplo é a compra de casas em Orlando com o objetivo de obter renda com aluguel, que é hoje um dos melhores investimentos imobiliários do mundo. Os valores recebidos na operação de aluguel precisam ser depositados em uma conta nos EUA. Seria extremamente oneroso e burocrático solicitar ao inquilino efetuar uma transferência internacional a cada final de mês.
Além disso, o investimento em imóveis sempre vem acompanhado de uma série de expedientes e transações relacionadas à manutenção da propriedade: taxa de condomínio, conta de luz, conta de internet, etc. Todas essas contas precisarão ser colocadas em débito automático em algum banco. A taxa de condomínio de um imóvel, conhecida como HOA fee na Flórida, é a mais importante para se colocar em débito automático, já que a inadimplência deste débito pode trazer consequências bastante desconfortáveis para o proprietário, inclusive, na esfera judicial.
Vale lembrar que, juntamente com a titularidade da conta, o correntista poderá ter acesso ao painel e aplicativo do banco, cartões de crédito/débito e também talão de cheques.
Muitas dessas facilidades podem interessar também ao brasileiro que viaja frequentemente aos EUA, seja a turismo ou a trabalho, e não somente com o objetivo de investir.
Em alguns casos pode tornar-se obrigatório, como nas situações onde a compra do imóvel é financiada por bancos na Flórida. Explicaremos melhor a questão do financiamento adiante neste artigo.
É fácil abrir uma conta nos EUA? Consigo abrir sem sair do Brasil?
Abrir uma conta em banco nos EUA é simples, rápido e não implica em qualquer ato ilícito. É obrigatório, no entanto, informar sobre a conta na declaração do IR no Brasil. Consulte seu contador no Brasil para melhor orientação.
Alguns bancos oferecem o serviço de abertura de conta de forma remota, ou seja, sem sair do Brasil. Entre em contato conosco para saber as opções.
Abrir conta na Pessoa Física ou na Pessoa Jurídica?
Resolvi adicionar este tópico aqui, já que é um tema importante.
Geralmente recomendamos a compra do imóvel por meio de uma empresa (Pessoa Jurídica), que deve ser aberta nos EUA. Abrir uma empresa nos EUA é rápido, barato e também pode ser feito sem que o comprador saia do Brasil. Tudo é muito simples, de praxe e nós orientamos em todo o processo.
Caso opte pela compra do imóvel por meio de uma empresa, então a conta bancária deverá ser aberta no nome da empresa.
Por que recomendamos a compra por meio de uma empresa?
São vários os motivos. O principal deles é evitar a incidência do imposto sobre sucessão, caso o comprador venha a falecer. Na Flórida, o imposto de sucessão para estrangeiros é de 40% do valor do imóvel. Trata-se de um ônus consideravelmente grande para deixar aos herdeiros.
Comprando por meio de uma estrutura societária simples é possível evitar a aplicabilidade deste imposto.
Outra vantagem é que a empresa permite deduzir diversas despesas. No caso de compra de imóvel para obter renda com aluguel, a operação beneficia-se destas deduções para fins de imposto.
Saiba mais sobre a compra do imóvel na pessoa física e na pessoa jurídica neste artigo
O que é necessário para abrir uma conta bancária nos EUA?
Abrir uma conta em um banco nos EUA é muito simples e rápido. Bem diferente da burocracia que estamos acostumados nos bancos brasileiros. Na maioria dos bancos da Flórida basta apresentar o passaporte válido e efetuar um depósito de uma quantia pequena, que varia entre USD 20 e USD 200.
Não é necessário ter o chamado Social Security Number, uma espécie de CPF americano, ou ter residência nos EUA.
Existe ainda a opção de abrir a conta remotamente sem precisar ir aos EUA. São poucos os bancos que prestam este tipo de serviço. Um deles é o BB Americas, um braço do Banco do Brasil nos EUA. Neste caso, outros documentos serão solicitados, além do passaporte.
Compra de imóveis com financiamento
Caso o investidor opte por comprar o imóvel na Flórida por meio de um financiamento com bancos americanos, ter a conta no banco que concedeu o financiamento torna-se praticamente obrigatório, até para facilitar o pagamento das parcelas.
Caso seja este o objetivo (comprar de forma financiada), é importante abrir uma conta o quanto antes, mesmo que o investimento não seja imediato. Desta forma, um histórico de crédito já começa a ser construído, o que facilitará futuramente na operação de financiamento.
Aproveite sua próxima viagem à Flórida e abra uma conta em um banco americano. Estamos a disposição para orientá-lo.
Como transferir os valores do Brasil para os EUA
Para realizar a transferência dos valores é necessário contratar os serviços de uma corretora de câmbio. Existem várias corretoras disponíveis no mercado. O gerente de seu banco no Brasil poderá lhe orientar, já que os principais bancos possuem mesas de câmbio e oferecem este serviço. Caso ainda não trabalhe com uma corretora de câmbio de confiança, entre em contato conosco que podemos indicar.
No artigo Como transferir recursos para a compra de um imóvel em Orlando explicamos em detalhes como se dá a operação.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre o processo de compra de imóveis em Orlando ou Miami, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).