Sunny Isles Beach é uma ilha pertencente ao condado de Miami-Dade, na Flórida. A vizinhança ganhou destaque nos últimos 10 anos, especialmente no período pós crise subprime. Logo após a crise Miami reunia tudo que os brasileiros queriam para investir: Imóveis com preços baixos, clima bom o ano todo, os melhores outlets do mundo, praias maravilhosas e um ambiente latino. Tudo isso a poucos horas de avião e com uma taxa de câmbio muito diferente daquela que vemos hoje. Sunny Isles despontou neste contexto, com condomínios super luxo de frente para o mar (pé na areia). Hoje a região é vista com uma dos bairros mais nobres e elegantes da Flórida.
O mercado superluxo em Sunny Isles Beach
Em 2010 Sunny Isles possuia alguns poucos condomínios de luxo de frente para o mar. Os mais conhecidos eram o Acqualina Resort e as Trump Towers. A partir deste ano os developers (construtoras) da região passaram a estabelecer parcerias com marcas de renome mundial. Marcas como Porsche Design e Armani uniram-se a Gil Dezer, famoso construtor da Flórida, para marcar território na região.
A torre Porsche Design Tower em Sunny Isles Beach passou a ser uma espécie de cartão postal da ilha. O empreendimento, de 50 andares e 150 unidades, permite que o proprietário entre com o carro no elevador e estacione dentro do apartamento. A tecnologia atraiu celebridades e pessoas publicamente conhecidas como o jogador Lionel Messi e Bispo Edir Macedo. Todos eles interessados na privacidade que o chamado Dezervator (nome do elevador de carros) oferecia. Famosos podem entrar e sair de sus residências no “céu” sem serem vistas.
Mais tarde a marca Armani também decidiu fazer parte da ilha, construindo o Residences by Armani Casa, outro empreendimento super exclusivo.
Mudança no comportamento do investidor
Ocorre que, após 2015, com a retração mundial e a moeda dos países sulamericanos desvalorizada, inclusive o Real, essa demanda por apartamentos de luxo foi freada. Não só faltava dinheiro no mundo para comprar apartamentos de luxo no mundo, como também faltava recursos para mantê-los. O comportamento do investidor passou, gradativamente, a mudar. As preferências agora seriam para apartamentos menores e que pudessem ser alugados.
Sunny Isles Beach e a cidade de Miami como um todo não estavam preparadas para este novo cenário. A maior parte da cidade oferecia regras rígidas de aluguel. Os contratos, na maioria dos bairros, deveriam ser de longo prazo (mais de um ano). Períodos curtos, para aluguel de temporada, eram proibidos pela prefeitura e também pelo estatuto dos condomínios, com o objetivo de proteger os moradores de Miami do crescente fluxo desenfreado e desorganizado de turistas, de maneira não adequada, em imóveis residenciais.
Com os preços altos, dólar alto e poucas opções de imóveis que permitissem alugueis de temporada, os investidores passaram a olhar para o segundo maior mercado da Flórida: Orlando. Os empreendimentos de luxo de Sunny Isles Beach passaram a perder espaço para as casas a venda em Orlando perto da Disney, as chamadas Vacation Homes.
O “boom” imobiliário de Orlando
A cidade de Orlando, na Flórida, passou a atrair a atenção dos investidores globais, especialmente os brasileiros. Casas espaçosas, dentro de condomínio fechado com total infraestrutura e distantes apenas minutos dos parques da Disney estavam sendo oferecidas a preços consideravelmente abaixo de imóveis similares em Miami. E com uma grande vantagem: permitiam aluguel por temporada. Tudo isso em um mercado que recebe mais de 70 milhões de pessoas todos os anos. A demanda para aluguel é, praticamente, garantida.
Com taxa de ocupação acima de 65% ao ano e diárias na média de USD 150, considerando imóveis de 3 quartos bem localizados, o retorno deste tipo de investimento é extremamente promissor. Soma-se a este fato a possibilidade de financiar a compra do imóvel por meio de bancos americanos, com baixíssimos juros comparados aos juros brasileiros. Com isso, era possível quitar as parcelas do empréstimo com a renda do próprio aluguel, alavancando o investimento. Basicamente é necessário pagar o valor da entrada (entre 25% e 40% do valor do imóvel, dependendo do condomínio e do banco).
Miami começou a perder investidores e os construtores passaram a entender que o mercado não estava mais voltado para imóveis super luxo, mas sim para unidades que permitiam a prática de Airbnb. Obter renda com Airbnb em dólar passou a ser o grande investimento na Flórida.
Sunny Isles Beach mantem a elegância
Não demorou muito para que os developers em Miami começassem a se mexer no sentido de oferecer imóveis dentro do novo conceito. O primeiro a ser construído foi o YotelPad, em Downtown. Logo que começou a ser construído vendeu 100% das unidades em apenas um ano. Logo depois surgiu o Natiivo – Powered by Airbnb, em Downtown, o primeiro empreendimento no mundo onde o Aribnb entrou como incorporador. Todo o formato e administração do empreendimento será voltado para facilitar a prática de short-term rental (aluguel por curta temporada). Até uma recepção estilo front-desk será construída no lobby para recepcionar os hóspedes dos proprietários, similar a um hotel. Por último foi lançado o Legacy Hotel & Residences, também em Downtown, dentro do complexo Mixed-Use Miami World Center.
A elegante Sunny Isles Beach, no entanto, ainda mantem as restrições de aluguel. É provável que continue desta forma, visto que trata-se de uma vizinhança residencial e tranquila.
Quem sabe, em breve, o mercado super luxo retoma, e novas torres oceanfront serão construídas. Os developers de Sunny Isles já estão com os projetos no papel. Estão só aguardando o momento certo.