Para os proprietários de casas na região de Orlando a disparada nos preços é uma ótima uma ótima notícia! A região de Orlando e cidades no entorno atingiram o preço médio de US$ 300 mil para casas residenciais, segundo relatório recente da Orlando Regional Realtor Association (ORRA). Contudo, para aqueles que querem ou precisam comprar uma casa o cenário atual não é dos mais favoráveis. Mesmo para compradores de luxo, que possum disponibilidade financeira para comprar mansões ou amplas residências no centro da Flórida, o sonho de encontrar o imóvel ideal fica cada vez mais distante. Esta situação de expressivo desequilíbrio no mercado, com demanda extremamente alta e inventário historicamente baixo, vem motivando economistas e os “players” do mercado imobiliário na Flórida a buscarem soluções em como aumentar o inventário de imóveis na região.
O desequilíbrio entre oferta e demanda de casas residenciais não é uma exclusividade da Flórida. A pandemia “mexeu” com o mercado de tal forma que os Estados Unidos inteiro, em menor ou maior proporção, estão enfrentando situação semelhante.
E por que criou-se este desequilíbrio tão grande?
São vários os fatores que levaram ao significativo aumento da demanda e também da queda no inventário. . Continue lendo para entender:
Por que o inventário de casas residenciais caiu?
Abaixo comentamos primeiro os motivos que levaram o inventário a cair e, em seguida, as razões que pressionaram a demanda para cima.
1 – Construtoras suspenderam novos projetos
No início da pandemia o futuro de qualquer setor da economia era incerto. Para muitos ainda é! No caso do setor imobiliário, o receio do que estaria por vir simplesmente fez com que as construtoras em diversas regiões da Flórida suspendessem qualquer projeto ou obra que iriam iniciar. Durante meses, no início da pandemia, as construtoras trabalharam apenas os estoques já existentes. Este consenso entre as construtoras não poderia trazer outra consequência senão a falta de abastecimento do mercado com novos imóveis. Este foi, portanto, o primeiro motivo que fez com que o estoque total de imóveis no mercado diminuisse.
2 – Retirada de imóveis à venda no mercado
Em um cenário inédito e repleto de incertezas, muitos proprietários de imóveis que tinham colocado seus imóveis à venda decidiram retirá-lo do mercado. Nenhum dono ou dona de casa estavam confortáveis ou sentiam-se seguros recebendo potenciais compradores desconhecidos em suas residências (alto risco de contágio).
Ao mesmo tempo, o cenário não estava muito favorável para organizar caixas, contratar empresas de mudança e passar por todo o stress do processo de mudar de lar em um contexto de pandemia e lockdowns.
Desta forma, muitos imóveis à venda deixaram o mercado, contribuindo para a queda no inventário.
3 – Para onde vou?
À medida que o período pandêmico transcorria, os proprietários de casas passaram a assistir a expressiva queda no inventário, com o consequente aumento de preços de residências. Se por um lado poderia ser tentador vender o próprio imóvel por um valor alto, por outro a batalha que viria em seguida, na tentativa de encontrar um outro imóvel, era desestimulante. Isso fez com que, mesmo aqueles proprietários que pensavam em vender durante a pandemia, desistissem.
4 – Juros historicamente baixo
A taxa básica dos EUA foi depreciada para seu patamar mais baixo desde 1970. A decisão do governo americano veio para amenizar a crise provocada pela pandemia, na tentativa de estimular a economia. Com os juros baixos, não só a demanda por novos imóveis aumentou (comentaremos no próximo tópico), como também muitos proprietários de casas que inicialmente queriam vender suas residências, optaram por refinanciá-las!
Afinal, para que vender a minha casa, correndo o risco de não conseguir encontrar outra em um mercado restrito, se eu posso refinanciar a que já tenho à juros menores e aguardar sentado a excitante valorização do mercado?
Por que a demanda subiu?
O lado da demanda é mais óbvio, porém merecem alguns comentários interessantes para aqueles que buscam oportunidades na Flórida. Este artigo fala especificamente sobre o desequilíbrio na oferta e demanda para o mercado de casas residenciais, conhecidas na Flórida como “Single Family Homes”, ou seja, casas uni-familiares e separadas (não-geminadas).
Contudo, outros segmentos do mercado da Flórida, como o de “condos”, sofreram o efeito inverso. “Condos” é a expressão usada na Flórida para se referir a apartamentos em prédios de condomínio. São os apartamentos tradicionais como conhecemos no Brasil. Para conhecer as principais terminologias do setor imobiliário na Flórida acesse: Saiba a diferença entre Condos, Townhomes, Single-Family e outros termos
Da mesma forma que as single-family homes passaram a ser extremamente demandadas, os apartamentos em prédios de luxo em Miami viram a demanda despencar e o inventário explodir. Essa situação já começou a se reverter (explicaremos mais adiante neste artigo), porém ainda há grandes oportunidades neste segmento de luxo em Miami.
Vejamos então, por que a demanda por casas residenciais aumentou:
1 – Amplas casas, com quintal e vários ambientes, trazem melhor apelo em períodos de quarentena
Este é o principal motivo que provocou um verdadeiro êxodo urbano em muitas regiões do mundo inteiro. Mesmo no Brasil pudemos assistir a este comportamento. Quantas pessoas não alugaram ou compraram casas no campo para passarem a quarentena? E com a consolidação do trabalho remoto, alguns até optaram por fixar residência nessas cidades do interior.
Na Flórida este movimento foi mais forte!
A Flórida sempre foi, mesmo antes da pandemia, o estado preferido dos americanos para se aposentarem. O sonho de um americano que mora em Nova York, por exemplo, é morar na Flórida, onde o clima é agradável o ano todo (longe do inverno rigoroso do norte), há algumas das mais belas praias do mundo e muita diversão!
Imagine um nova-iorquino passando quarentena em um pequeno apartamento em Manhattan. Este mesmo americano poderia simplesmente vender este pequeno apartamento e praticamente comprar uma mansão em uma área suburbana de Orlando. E esta mansão ou casa de luxo já viriam com ampla área externa, piscina, churrasqueira, diversos cômodos que poderiam servir de home-office, brinquedoteca, academia privativa, etc.
Com a consolidação do trabalho remoto, estes americanos não tiveram dúvidas! Migraram em massa, num verdadeiro “êxodo” para a Flórida, que passou a receber mais de 1000 novos residentes de outros estados POR DIA!
O que acontece quando 1000 novas pessoas ingressam todos os dias procurando casas para morar? A demanda explode e, com ela, os preços.
E para agravar a situação, as empresas passaram a acompanhar seus funcionários. A Flórida é vista como um estado “Business-Friendly”. Não há imposto de renda estadual. Não só o sonho de muitos americanos é morar na Flórida, mas o sonho de grandes corporações também! Só não migraram antes justamente pelas incertezas sobre os traumas e consequências danosas que uma decisão drástica destas poderia trazer para seus funcionários. “But, guess what?!”…os funcionários já tinham se mudado para a Flórida e estavam trabalhando de forma remota.
2 – Juros historicamente baixos
O segundo principal motivo que fez com que a demanda crescesse, já abordado no tópico anterior, é o declínio da taxa básica de juros americanas. Tamanha queda nos juros estimulou pessoas a deixarem o aluguel e investirem na casa própria.
Ideias para aumentar o inventário
Agora que você já sabe os principais motivos que levaram ao grande desequilíbrio entre oferta e demanda de casas residenciais na Flórida, vamos comentar um pouco sobre as ideias que economistas, advogados e construtoras estão debatendo para tentar solucionar esta situação.
1 – Participação do governo
Tradicionalmente as construtoras só investem em novas moradias quando os preços estão altos. Em períodos de crise, como o que passamos, as construtoras tendem a se retrair, o que acaba prejudicando todo o setor de moradia nos períodos seguintes.
De acordo com com Logan Mohtashami, analista-chefe da HousingWire.com, com sede no Texas. “Habitação
a atividade de construção tem sido terrível por sete décadas ”, disse ele em entrevista ao jornal Orlando Sentinel.
Mohtshami alerta que as crises travam os mercados e as construtoras deixam de planejar novas casas e edifícios, porém mesmo em períodos de crise as pessoas continuam precisando de moradia.
2 – Liberação de terrenos vagos com gravames
Ainda no mesmo artigo publicado pelo Orlando Sentinel, o advogado Mathew Weidner, de São Petersburgo, entende que existem terrenos vagos em quantidade suficiente para erguer novas habitações, a ponto de solucionar o problema de inventário na Flórida. São terrenos edificáveis e muitos possuem gravames, por toda a região central da Flórida.
Weidner propõe que as autoridades notifiquem os proprietários com gravames ou passivos maiores do que 10 mil dólares, para que regularizem as pendências. Caso os proprietários se recusem a pagar então o terreno poderia ser desapropriado ou colocado em leilão pelo credor. Desta forma, o terreno seria arrematado a um preço consideravelmente menor do que o preço de mercado pelo construtor, que poderia repassar o benefício em habitações populares e mais acessíveis.
3 – Mudança de zoneamento
Em pesquisa realizada pelo site Zillow.com, com mais de 100 economistas e profissionais do setor imobiliário, mais da metade dos entrevistados entendem que a melhor estratégia seria relaxar as rígidas regras hoje existentes no zoneamento.
O alto custo de construção hoje é um dos maiores obstáculos para que as construtores iniciem novos projetos. Matreias caros, mão-de-obra cada vez mais cara e terrenos com preços em ascensão são alguns dos motivos que desestimulam os novos projetos.
Especialistas defendem o chamado “upzoning”, que significa permitir mais unidades por lote, para tornar o empreendimento mais lucrativo.
Atuais moradores são o principal obstáculo para mudanças no zoneamento
Há, contudo, uma grande resistência pelos atuais proprietários. É natural que os atuais moradores não queiram que o zoneamento em seus bairros seja alterado para construção de mais casas ou até mesmo mais construções verticais.