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A plataforma de aluguel de temporada Airbnb divulgou seus primeiros resultados financeiros após a abertura de capital (IPO). Em 2020 a plataforma rendeu US$ 3,4 bilhões, receita 30% menor do que a reportada em 2019, que foi de US$ 4,8 bilhões. A queda se deve principalmente à pandemia, que freou o número de reservas no site. Contudo, o resultado ainda surpreendeu o mercado, que aguardava um cenário consideravelmente pior. A expectativa é que 2021 mostre uma tendência de retomada das reservas na plataforma, agora que cada vez mais pessoas estão aderindo às viagens em meio à pandemia. O futuro promissor alimenta o desejo de investidores em busca de receita com aluguel por temporada.
Investir em casas de férias em destinos turísticos é um investimento seguro e rentável. A cidade de Orlando, sozinha, recebeu mais de 75 milhões de pessoas em 2019, número que comprova a grande demanda por hospedagens na região. Em 2020, o estado da Flórida foi o que mais se beneficiou com alugueis por temporada durante a pandemia. Pessoas de todos os cantos do país aproveitaram a pandemia e a consolidação do trabalho remoto para passar longas temporadas e até mesmo fixar residência no “Sunshine State”. Com isso, a região central da Flórida, onde a cidade de Orlando está localizada, foi uma das que mais recebeu novos americanos em todo o país, ultrapassando cidades já conhecidamente em crescimento populacional, como Austin e Atlanta.
Se você está pensando em investir em imóveis voltados para Airbnb, é importante levar em consideração alguns fatores. Continue lendo para saber!
Fique atento às regulamentações na região e no condomínio
Antes de comprar, procure entender bem a legislação sobre a prática de alugueis por curta temporada na região. O seu corretor poderá lhe orientar neste sentido. Na Flórida, por exemplo, a prática possui regras consideravelmente diferentes de uma cidade para outra. A região de Orlando é tradicionalmente voltada para este tipo de negócio. Já a cidade de Miami é mais restrita.
Em Miami a maioria dos condomínios proíbe alugueis por períodos menores de 3 meses. Diferentemente de Orlando, onde há um zoneamento específico na cidade que permite a prática, em Miami a regra é geralmente estabelecida pelo estatuto de cada condomínio. É fundamental a experiência do corretor para saber quais prédios permitem short-term rental.
Recentemente Miami recebeu alguns lançamentos na região de Downtown voltados para a prática de short-term rental. Falaremos mais sobre estes empreendimentos no último tópico.
Contrate uma administradora
Você pode até tentar gerenciar o aluguel de temporada por conta própria e lidar com toda a burocracia de check-in/check-out, manutenção do imóvel, arrecadação dos valores e preparação do imóvel para o próximo cliente. Contudo, é altamente recomendável que você contrate uma administradora para fazer este trabalho por você. O gerenciamento do aluguel é praticamente inviável se você mora no Brasil e o seu imóvel fica na Flórida.
Existem diversas vantagens na contratação de uma administradora. Além de não ter trabalho no gerenciamento, a administradora cuida de toda a divulgação nas plataformas de aluguel (Aibnb, Booking, Homeaway, etc.) e também da captação dos clientes. Uma admnistradora idônea já possui também o título de “Super Host” nessas plataformas, o que traz mais autoridade ao anunciante e facilita o aluguel. Caso você esteja iniciando na atividade, demorará muito para conquistar este título.
Elaboramos um artigo explicando em detalhes a Gestão Total do Aluguel. Acesse para entender melhor: Obtendo renda com Airbnb: Como funciona a gestão do aluguel
Entenda o conceito de “segundo lar” e “Imóvel para Investimento”
Na Flórida o conceito de “segundo lar” traz algumas diferenças em relação à “Imóvel para Investimento”. A classificação, inclusive, pode impactar nas taxas de juros para financiamento. Vejamos:
Imóvel para Segundo Lar
O conceito de segundo lar diz respeito a um imóvel para férias, onde o proprietário e a família passam temporadas por diversas vezes durante o ano. Podem, eventualmente, alugar o imóvel para temporada para terceiros. Contudo, o objetivo principal seria para uso próprio.
Comprar um imóvel como segundo lar pode ser uma boa ideia se você costuma visitar um determinado destino regularmente. Com isso, você terá menos despesas com hoteis e ainda poderá ter mais liberdade em um imóvel que é seu.
Imóvel para investimento
Já uma propriedade voltada para investimento traz um conceito um pouco diferente. O objetivo principal aqui não é passar temporadas em um destino que você curte, mas sim obter renda com aluguel, seja por curta temporada ou longo prazo. Você pode até passar algumas temporadas no imóvel, mas não na frequência que um segundo lar permite.
É importante separar bem estes dois conceitos para não criar falsas expectativas em relação ao retorno do investimento. Claramente, o retorno esperado em um imóvel voltado para Segundo Lar é menor do que aquele destinado para investimento, já que na primeira situação o imóvel estará disponível para aluguel por um período menor durante o ano.
Uma casa de temporada em Orlando é muitas vezes adquirida como Segundo Lar. O proprietário, ao perceber o alto retorno com alugueis por temporada, muitas vezes opta por comprar uma segunda casa, esta sim para investimento. Não são raras situações de clientes que já estão na quarta ou quinta casa, fazendo das casas em Orlando um excelente negócio em dólar.
Destaque-se da concorrência
Como qualquer negócio, é importante diferenciar-se da concorrência. Comprar um imóvel barato, como poucos quartos, colocará seu investimento em uma categoria com muitos concorrentes. Já uma casa com mais de 4 quartos em um condomínio de luxo terá menos concorrentes. Por isso as casas maiores em Orlando costumam trazer retornos maiores também. Casas com mais de 4 quartos em Orlando geralmente são as mais recomendadas para obter renda com aluguel.
É importante também analisar bem o condomínio. Há boa infraestrutura? Está bem localizado, perto das principais atrações? São características que destacam seu imóvel da concorrência.
Contrate um corretor
Sempre procure a assessoria de um bom corretor na região que está querendo investir. Você não pagará nada a mais por isso. Na Flórida, quem paga a comissão do corretor é o vendedor. Algumas pessoas tem a falsa percepção de que se comprarem diretamente da construtora podem obter descontos ou preços melhores. Isso não ocorre. Qualquer desconto que a construtora oferecer, o corretor também consegue. Aliás, é bem mais provável que o corretor consiga melhores descontos e incentivos, já que conhece bem todos os programas de incentivos de todas as construtoras na região.
A construtora, muitas vezes, tentará “empurrar” unidades encalhadas. Ao passo que o corretor indicará sempre as melhores oportunidades.
Prefira empreendimentos formatados para a prática
Já comentamos bastante aqui no blog sobre casas de férias a venda em Orlando, as chamadas Vacation Homes. São casas construídas especificamente para o propósito de alugar por temporada. Geralmente são localizadas próximas dos parques temáticos e principais atrações de Orlando.
Já em Miami o mercado funciona um pouco diferente. Não há condomínio de casas de temporada, mas prédios construídos de forma a tornar o aluguel de temporada mais prático e eficiente.
Um exemplo é o Natiivo Miami, uma torre desenvolvida originalmente em parceria com a Airbnb. Cada unidade pode ser usada como residência principal em tempo integral, mas aluguéis de curto prazo são incentivados, com uma equipe que gerencia as unidades e listagens, trata dos problemas dos hóspedes e agenda a limpeza. O empreendimento já está mais de 65% vendido.
Outro lançamento, também em Downtown, formatado para short-term rental é o Legacy Hotel & Residences. O empreendimento fica localizado dentro do Miami WorldCenter, um dos maiores complexos mixed-use do mundo.
Interessando em investir em imóveis para Airbnb na Flórida?
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida. Caso tenha interesse em saber mais sobre investimentos em imóveis voltados para aluguel por temporada, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).