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Em mais de 10 anos orientando sobre investimentos no mercado imobiliário da Flórida, pude testemunhar o crescimento econômico de diversos bairros e comunidades e a resiliência destas regiões em períodos de crise. Da mesma forma que é importante para o investidor global escolher regiões com forte potencial de valorização, também é fundamental entender a solidez econômica de uma determinada área. Preços podem mostrar uma tendência de alta, porém, em caso de crises inesperadas e inéditas, como as que enfrentamos agora, como determinada região se comportará?
Neste artigo abordaremos quatro principais indicadores que acompanhamos na CAP International, para determinar a solidez econômica de um bairro ou comunidade. Diariamente acompanhamos estatísticas do mercado imobiliário na Flórida e desenvolvemos relatórios internos. Estes que apresentaremos neste artigo são apenas alguns, porém importantes, que julgamos interessante para que o cliente tenha o conhecimento, antes de comprar casas em Orlando ou apartamentos em Miami.
Importante destacar também que os indicadores, isoladamente, não trazem a informação completa da saúde econômica de uma região. O dia-a-dia dos corretores da imobiliária, que conversam a todo momento com compradores e vendedores, constitui o termômetro que permite a interpretação correta do contexto econômico de uma região.
Seguem os principais fatores que acompanhamos para determinar a solidez econômica de um determinado bairro ou comunidade:
Meses de Estoque (Taxa de absorção)
A quantidade de meses em estoque constitui um dos principais indicadores do mercado imobiliário na Flórida. Ele permite interpretar como anda a relação entre oferta e demanda de uma determinada região. Este indicador também é conhecido como Taxa de Absorção, já que indica a velocidade com que o mercado pode absorver o inventário de imóveis na região.
Há diversas formas de calculá-lo. A forma mais prática é dividir a quantidade atual de imóveis a venda na região pela média de vendas mensais dos últimos 12 meses. O resultado é o tempo médio que um imóvel demoraria para ser vendido, em meses.
Suponhamos que o resultado do índice seja 6 (seis). Então, uma interpretação seria de que, ao colocar um imóvel hoje a venda naquela região, ele demoraria aproximadamente 6 meses para ser vendido.
Como regra geral, o mercado imobiliário da Flórida considera que Taxas de absorção menores do que 5 indicam que aquele mercado está VENDEDOR (Seller), ou seja, está favorável para quem quer vender. Neste cenário, existem poucos imóveis ofertados e uma demanda grande de compradores.
Quando a taxa de absorção está próxima de 5, então o mercado está equilibrado. Oferta e demanda estão equilibradas.
Quando a taxa de absorção está acima de 5, significa que o mercado está COMPRADOR (BUYER). Há uma oferta grande de imóveis e poucos compradores. Neste contexto, o mercado está favorável para quem quer comprar, já que seria mais fácil negociar por preços menores.
CURIOSIDADE HOJE NA FLÓRIDA: Com a pandemia, muitos proprietários de casas (residências do tipo single-family homes) no centro da Flórida e regiões suburbanas de Miami, resolveram aguardar a crise para vender o imóvel. Com isso a Flórida passou a vivenciar uma situação de baixo inventário de casas residenciais, do tipo single-family. Esses proprietários estão receosos com o risco de contágio pelo vírus e preferem não receber visitas de desconhecidos visitando o imóvel onde residem. Ao mesmo tempo, não saberiam para onde ir, na hipótese de venda. Neste mesmo período, principalmente no início da pandemia, nova-iorquinos e moradores de centros urbanos do norte dos EUA (onde os índices de contágio são altos), iniciaram um verdadeiro êxodo urbano em direção à regiões suburbanas da Flórida, em busca, justamente, de casas single-family. A demanda por este tipo de imóvel aumentou muito. Baixa oferta e alta demanda levaram a taxa de absorção em algumas regiões da Flórida, para casas single family, a índices menores do que 1 (menos de um mês para vender).
Meses de estoque para aluguel
Da mesma forma que o indicador sobre meses de estoque (taxa de absorção) para imóveis a vendam explicado no tópico acima, o “Meses de estoque para aluguel” é semelhante, porém para alugueis. Este indicador é igualmente importante, uma vez que mede a taxa de absorção de alugueis.
Ele é calculado dividindo a quantidade de imóveis ativos existentes no mercado para alugar pelo número médio de contratos de aluguel na região nos últimos 12 meses. O resultado é o tempo médio que um determinado imóvel demoraria para ser alugado, em meses.
Proporção entre proprietários e locatários
Quanto maior o número de proprietários residindo no mesmo imóvel, melhor a saúde econômica daquela região, especialmente para enfrentar momentos de crise. Famílias que são proprietárias do imóvel em que residem são menos propensas a vender a propriedade. Imóveis alugados não geram o mesmo apego e são voltados para investimento. Uma pessoa que é proprietária de dois imóveis, sendo o primeiro o de sua residência e o segundo voltado para obter renda com aluguel, tenderá a vender segundo em tempos de crise. Portanto, regiões onde grande parte dos imóveis são alugados podem ser abaladas em tempos de crise, com muitas unidades sendo colocadas à venda ao mesmo tempo, gerando aumento na oferta e consequente depreciação nos preços.
Este indicador é calculado dividindo o número de imóveis a venda em uma determinada região pelo número de imóveis para alugar.
Comportamento do preço por metro quadrado
São vários os indicadores relacionados a preço por metro quadrado que podem ser acompanhados.
O indicador mais óbvio e popular acompanhado pelo mercado é valorização do metro quadrado em uma determinada região em comparação ao mesmo período do ano anterior e também em comparação ao mês imediatamente anterior. Estas métricas são melhor visualizadas em gráficos com a evolução dos preços por metro quadrado, mês a mês ou ano a ano.
A tendência de alta pode ser visualizada no gráfico, porém não pode ser interpretada isoladamente. No exemplo que demos no primeiro tópico, hoje os preços de casas do tipo single-family estão percebendo uma valorização considerável. O motivo, no entanto, pode ser algo pontual onde as pessoas estão aguardando a crise para ofertar seus imóveis e, ao mesmo tempo, há um êxodo urbano de regiões do norte do país para a Flórida.
Nesta situação, interpretar o gráfico isoladamente pode passar a sensação de que há uma tendência de alta consistente. Pode até ser verdade, mas será que esta tendência permanecerá quando a crise passar? Existe a chance de um grande número de proprietários ofertarem seus imóveis de forma concentrada, em um período curto, invertendo a balança oferta X demanda que hoje temos.
Outros indicadores e características da região
Como mencionado no início do artigo, os indicadores aqui listados não podem ser interpretados isoladamente. Além de existirem diversos outros índices e métricas a serem analisados, há também características do bairro e a experiência do corretor que atua na região. Fatores como crescimento demográfico, novos investimentos anunciados para a região, principais vias de acesso, entre outros, devem ser analisados conjuntamente.
Sobre a CAP International
A CAP International é uma imobiliária global especializada na Flórida. Caso tenha interesse em saber mais sobre o mercado imobiliário da Flórida, estatísticas e tendências, entre em contato e bata um papo comigo agora por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).